인천지방법원 2025타경34936. 김포 장기동 한강센트럴자이1단지 113동 16층 1602호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2021.04.05. 설정된 현대캐피탈 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 2024.09.11. 등기된 장은주 씨의 주택임차권과 2025.11.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
다만 임차권등기가 있다는 사실 자체는 반드시 구분해 봐야 합니다. 장은주 씨의 임대차계약일은 2022.06.16., 점유개시일은 2022.08.09., 주민등록일은 2022.08.10.입니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 근저당권의 2021.04.05.보다 뒤이므로 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금은 320,000,000원이지만 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경34936 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 장기동 2193 한강센트럴자이1단지 113동 16층1602호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 태장로 845 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 81.832㎡ · 철근콘크리트구조 · 25층 중 16층 |
| 소유자 | 서유미 · 단독소유 · 거래가액 323,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 482,000,000원 / 482,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 320,320,251원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권은 소멸
현재 권리분석의 기준은 2021.04.05. 현대캐피탈 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 428,400,000원이며, 2022.08.10. 변경등기에는 채권최고액 228,000,000원이 기재되어 있습니다. 장은주 씨의 주민등록일 2022.08.10.은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장은주 | 16층 1602호 전부 | 320,000,000원 | 2022.08.10 | 2022.06.16 | 없음 | 신고 2024.09.11 | 0원 |
② 시세 비교 — 평균보다는 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다
한강센트럴자이1단지의 면적 매칭 실거래 12건은 2026년 7~8월 거래입니다. 최근 12개월 평균은 486,583,333원, 최저는 455,000,000원, 최고는 530,000,000원이며 최신 거래는 2026.08. 480,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 510,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 22 | 455,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 19 | 475,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 24 | 530,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 21 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 5 | 468,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 2 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 81.83㎡ | 2 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 2 | 483,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 26 | 520,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 486,583,333원 |
신건 최저가 482,000,000원은 최근 12개월 평균 486,583,333원의 99.1%입니다. 평균보다 4,583,333원 낮지만 차이는 약 0.9%에 그칩니다. 게다가 최신 거래 480,000,000원보다 최저가가 2,000,000원 높습니다. 따라서 신건을 두고 시세보다 확실히 싸다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 482,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,220,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 428,400,000원 | 428,400,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 320,320,251원 | 46,380,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 482,000,000원 가정 시 총 채권액은 748,720,251원, 채권자 예상배당은 474,780,000원, 미배당은 273,940,251원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 320,320,251원 중 예상배당은 46,380,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금빛초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·학교·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 25층 중 16층으로, 위생설비·옥내소화전·자동화재탐지·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 단지. 한강센트럴자이1단지는 3,481세대이며 준공일은 2017.01.20.입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역을 포함하고 지구단위계획구역, 고도지구, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역 등 다수의 지정사항이 있습니다. 공시지가는 1,753,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 장은주 씨의 전입일 2022.08.10.과 말소기준권리 2021.04.05.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 배당구조 확인. 근저당 설정 당시 채권최고액 428,400,000원과 2022.08.10. 변경등기 228,000,000원이 함께 존재하므로 실제 배당기준 채권액은 원본 채권계산서와 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가는 최근 평균의 99.1%이고 최신 거래 480,000,000원보다 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 별개로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 385,600,000원, 2회 유찰 시 308,480,000원입니다. 각 회차에서도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 점유·명도 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 할인”은 별개다
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.04.05. 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이고, 장은주 씨의 임차권은 그 뒤에 위치하며 전입신고도 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 최저가 482,000,000원은 최근 12개월 평균 486,583,333원보다 조금 낮을 뿐이고 최신 거래 480,000,000원보다는 높습니다. 권리는 합격이지만, 신건 가격은 강한 할인 구간이 아닙니다. 권리의 단순함만 보고 가격을 높여 쓰기보다 최근 거래와 유찰 시나리오를 함께 놓고 응찰 상한을 정하는 것이 핵심입니다.
