인천지방법원 2025타경35044. 부천시 원미구 역곡동 ‘효성하이츠빌’ 3층 301호, 전용 57.36㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 핵심은 2023년 설정된 설경재의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.08.14, 확정일자는 2021.08.17, 전입신고는 2021.09.23, 점유개시는 2021.09.27이며 보증금은 235,500,000원입니다. 이 임차권은 2025.11.20 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있어, 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 회차 231,000,000원 매각을 가정한 배당계산에서는 집행비용 4,034,000원을 먼저 빼고 임차인에게 226,966,000원이 배당돼 8,534,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 정확도 규칙상 설경재 임차인에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 이 확약은 설경재 임차권에 한정되는 해소 사유이며, 다른 임차인이 별도로 존재할 경우 그 위험까지 없애는 것은 아닙니다. 다만 현재 확인된 실제 임차인은 설경재 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35044 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 214-9 효성하이츠빌 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 57.36㎡ · 5층 건물 중 3층 301호 |
| 이용상태 / 사용승인 | 다세대주택 · 2011.06.02 |
| 소유자 | 장기남 (2021.06.29 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,819,027원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 있으나 확약이 핵심
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 설경재 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.23 | 2021.08.17 | 235,500,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 실질 0 |
② 시세 비교 — 실질취득도 최근 거래보다 높다
효성하이츠빌은 총 7세대이고, 비교 가능한 전용 57.36㎡ 실거래는 2023.05의 217,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균으로 제공된 기준값도 217,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 57.36㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.36㎡ | 1건 | 217,000,000원 |
확약을 반영한 현재 회차의 실질취득은 231,000,000원입니다. 이는 최근 거래 217,000,000원의 106.5%로 약 14,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없으며, 현재 신건 가격은 확인된 최근 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,034,000원 |
| 1. 임차인 설경재 보증금 (우선변제) | 235,500,000원 | 226,966,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,819,027원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 설경재 임차보증금 부족분은 8,534,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약을 반영하면 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 현재 가정상 배당액이 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 ‘인수액’만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 231,000,000원 | 8,534,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,800,000원 | 54,087,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,840,000원 | 90,529,760원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 설경재 임차인의 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차권 말소동의 확약이 제출됐으므로, 표의 룰상 인수액은 구조를 설명하기 위한 값이고 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전철 1호선 역곡역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 남동측 세로를 통해 지봉로 등 간선도로와 연계되고, 인근에 버스정류장과 전철 1호선 역곡역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호이며 사용승인일은 2011.06.02입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 208.9㎡, 평지·세로장방형이며 남동측 세로(가)에 접합니다. 공시지가는 2,289,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대이고 확인된 동일 면적 실거래 표본이 1건이므로, 가격 판단 시 표본 한계를 함께 감안해야 합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이번 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 입찰 전 해당 확약의 대상·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 거래 217,000,000원의 106.5%입니다. 신건을 “시세보다 싸다”고 평가하면 안 됩니다.
- 임차권·명도 확인. 설경재는 건물 전부에 대한 주거 임차권등기자입니다. 말소동의와 별개로 실제 인도 상태와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 7세대이고 동일 면적 실거래 표본도 1건이므로, 매도 시 거래 속도와 가격 형성의 불확실성을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 표면만 보면 보증금 235,500,000원의 대항력 임차권 때문에 매우 까다로운 물건입니다. 실제로 현재 배당가정에서는 8,534,000원이 미배당되고, 유찰될수록 룰상 미배당액은 더 커집니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 설경재 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영할 수 있습니다.
그렇다고 신건 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득 231,000,000원은 확인된 최근 거래 217,000,000원보다 14,000,000원, 6.5% 높습니다. 여기에 총 7세대의 소규모 다세대이고 실거래 표본도 1건이라는 환금성·가격검증 한계가 있습니다. 결론은 주된 권리 위험은 확약으로 완화됐지만, 현재 신건 가격에는 가점을 주기 어렵다입니다.
