인천지방법원 2025타경35075. 김포시 사우동 다온아르떼 102동 4층 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 183,000,000원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 송은영의 선순위 대항력입니다. 송은영은 2021.03.05 전입·점유, 2021.02.08 확정일자를 갖고 있고 보증금은 203,000,000원입니다. 말소기준인 2022.11.15 국 압류보다 전입이 앞서므로 제공 판정상 대항력이 있습니다.
등기된 주택임차권 자체는 2023.04.03 접수되어 말소기준보다 뒤이지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유는 2021.03.05입니다. 그래서 경매로 임차권등기가 말소된다는 사실만 보고 보증금 위험까지 없어지는 것으로 보면 안 됩니다. 현재 배당 가정에서는 매각대금 183,000,000원 중 집행비용 3,362,000원을 제외한 179,638,000원이 송은영에게 배당되고, 23,362,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35075 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 1250 다온아르떼 102동 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 봉화로51번길 86 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김택현 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2022.11.15 국 압류입니다. 이후의 2024.04.26 국 압류와 2025.11.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 송은영입니다. 송은영의 주택임차권등기는 2023.04.03이지만 실제 전입·점유는 2021.03.05로 말소기준보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.02.08이고 배당요구가 확인돼 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 성명 확인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송은영 | 2021.03.05 / 2021.02.08 | 203,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 박준연 | 2024.12.20 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
송은영은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기가 확인되고 배당요구도 했습니다. 반면 박준연은 2024.12.20 전입으로 말소기준일 2022.11.15보다 뒤이므로 제공 판정상 대항력이 없습니다. 다만 박준연의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 을구 1-2 기록은 별도 보증금이나 성명이 있는 새로운 임차인이 아니라 1번 임차권의 경정등기로 기재돼 있어 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
③ 핵심 계산 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 부근에 머문다
대항력 있는 임차인의 보증금 203,000,000원이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가만 떨어져서는 총부담이 크게 줄지 않습니다. 낙찰가가 낮아진 만큼 임차보증금의 미배당분, 즉 매수인 인수액이 증가하기 때문입니다. 이 사건의 제공 시나리오도 같은 형태를 보입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,000,000원 | 23,362,000원 | 206,362,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,400,000원 | 59,449,600원 | 205,849,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,120,000원 | 88,319,680원 | 205,439,680원 |
즉 최저가만 보면 183,000,000원 → 146,400,000원 → 117,120,000원으로 빠르게 낮아지지만, 인수액은 23,362,000원 → 59,449,600원 → 88,319,680원으로 증가합니다. 실질취득 부담은 각 회차에서 203,000,000원 보증금 부근에 고정되는 구조입니다. 따라서 유찰 후 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 임차인 송은영 보증금 (우선변제) | 203,000,000원 | 179,638,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 송은영 보증금 203,000,000원 중 179,638,000원이 배당되고 23,362,000원이 부족합니다. 제공 배당표는 이 부족분을 매수인 인수액으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다.
⑤ 등기상 함께 볼 권리
- 소유권. 2021.01.28 주식회사다온주택건설 명의로 소유권보존 후, 2021.03.05 김택현에게 소유권이전됐습니다.
- 신탁. 2021.02.03 수협은행 명의 신탁등기가 있었지만 2021.03.05 신탁재산의 귀속으로 말소된 이력이 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2021.06.10 민간임대주택 등록 사실이 등기돼 있습니다.
- 말소기준. 2022.11.15 국 압류가 말소기준으로 제시돼 있고, 이후 2024.04.26 국 압류와 2025.11.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차권. 송은영의 임차권등기는 2023.04.03 접수됐지만 전입·점유는 2021.03.05로 말소기준보다 앞섭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 4층 403호입니다.
- 주위환경. 김포여자중학교 남측 인근으로 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 김포골드라인 사우역이 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,289,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·재정비촉진지구·진입표면구역·장애물제한표면구역·제한보호구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·고도지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 평가돼 있습니다.
- 단지 정보. 다온아르떼101,102동은 27세대이며 사용승인일은 2021.01.07입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 제공된 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 원문에서 대항력 포기 여부와 적용 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 송은영 미배당 보증금. 현재 회차 가정에서 23,362,000원이 매수인 인수액으로 산출돼 있습니다. 낙찰가만이 아니라 이를 합친 206,362,000원을 기준으로 자금계획을 봐야 합니다.
- 유찰 착시 방지. 1회 유찰 시 인수 59,449,600원, 2회 유찰 시 인수 88,319,680원으로 증가해 실질취득은 각각 205,849,600원, 205,439,680원입니다.
- 박준연 확인. 2024.12.20 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 명도 및 배당관계 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.06.10 민간임대주택 등록 내용이 등기돼 있으므로 입찰 전 최신 등기와 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 직접 대조해 최종 인수 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 물건
이 사건은 신건 최저가 183,000,000원만 보면 구조를 잘못 읽기 쉽습니다. 송은영의 보증금은 203,000,000원이고 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 제공 배당표에 따르면 현재 회차에서도 23,362,000원이 미배당되어 매수인이 인수하고, 이에 따라 실질취득은 206,362,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가 146,400,000원에 인수 59,449,600원, 2회 유찰 시 낙찰가 117,120,000원에 인수 88,319,680원이 붙습니다. 즉 낙찰가가 떨어져도 총부담은 203,000,000원 보증금 부근에서 크게 줄지 않습니다. 여기에 박준연의 보증금은 미상이고, 말소동의 확약서는 제출돼 있지만 제공 문구만으로 대항력 포기까지 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 확약서의 정확한 효력과 실제 인수액 확인이 먼저인 사건입니다.
