인천지방법원 2025타경35080. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 8층 809호, 전용 43.55㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 사건의 핵심은 2023.02.06. 양철용의 가압류 200,000,000원이 말소기준으로 잡히고, 그보다 앞선 2022.06.07. 전입의 임차권자 정재웅이 존재한다는 점입니다. 정재웅은 보증금 175,000,000원, 확정일자 2022.04.24., 배당요구까지 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다.
다만 신건 매각가 247,000,000원 가정에서는 정재웅 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 매각물건명세서에 표시된 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 대해서는 낙찰자가 실제 떠안을 금액을 0원으로 봅니다. 현황조사상 HONG YANYAN, WU JIANFEI도 확인되지만 전입일이 각각 2024.11.11., 2025.01.01.로 말소기준일인 2023.02.06.보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35080 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 8층 809호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 43.55㎡ · 10층 내 8층 |
| 소유자 | 유경미 · 2015.05.01. 매매 · 거래가액 232,342,688원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 188,371,515원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
말소기준은 2023.02.06. 갑구 11번 가압류 · 양철용 200,000,000원입니다. 이후 남부천세무서장 압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 정재웅은 2022.06.07. 전입으로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 임차보증금은 175,000,000원이고 확정일자 2022.04.24., 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다.
| 점유·임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정재웅 | 2022.06.07 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 有 | 확약으로 실질 0원 |
| HONG YANYAN | 2024.11.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| WU JIANFEI | 2025.01.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 3명입니다. 보증기관 명의의 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. HONG YANYAN과 WU JIANFEI는 보증금이 확인되지 않았으나 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 247,000,000원은 실거래 기준 145.3%
대준블루온은 80세대, 2014.01.02. 사용승인 단지입니다. 제공된 비교 실거래는 2021.07. 39.33㎡ 9층 170,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건이고 시점도 2021년이므로 현재 시세를 정밀하게 대표한다고 단정할 수는 없지만, 주어진 수치만 비교하면 최저매각가 247,000,000원은 170,000,000원의 145.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 39.33㎡ | 9 | 170,000,000원 |
감정가와 최저가가 모두 247,000,000원으로 동일한 신건입니다. 비교 실거래 170,000,000원보다 77,000,000원 높고, 비율로는 145.3%입니다. 따라서 전체 평균이든 최근 비교값이든 주어진 시장자료를 기준으로 신건을 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 정재웅 보증금 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 가압류 · 양철용 | 200,000,000원 | 67,742,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 188,371,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 247,000,000원 가정에서는 정재웅 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 양철용에게 67,742,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당액은 320,629,515원이며, 주택도시보증공사 청구 188,371,515원은 이 가정에서 배당되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 규칙상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 247,000,000원 | 67,742,000원 | 320,629,515원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 197,600,000원 | 19,033,600원 | 369,337,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,080,000원 | 0원 | 388,371,515원 | 19,933,120원* |
* 2회 유찰 시 배당계산상 정재웅 보증금 미배당분 19,933,120원이 인수액으로 산출되지만, 정재웅 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 그 임차인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북서측 인근으로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 함께 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 전철역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)이며 철근콘크리트구조 10층 건물의 8층 809호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 공시지가는 2,668,000원/㎡입니다.
- 거래 표본. 단지 80세대, 2014.01.02. 준공이며 비교 가능한 실거래는 2021.07. 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 정재웅 임차권의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원문을 반드시 대조하세요.
- 정재웅 배당. 신건에서는 175,000,000원 전액 배당이 계산되지만 매각가가 낮아지면 배당부족이 발생할 수 있습니다. 다만 해당 임차권은 확약으로 실질 인수 0원 처리됩니다.
- 후순위 점유자. HONG YANYAN, WU JIANFEI는 전입이 말소기준 뒤여서 대항력은 없으나 현재 점유·명도 상태는 확인이 필요합니다.
- 가격 상한. 신건 247,000,000원은 비교 실거래 170,000,000원의 145.3%입니다. 권리가 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 197,600,000원, 2회 유찰 158,080,000원에서 배당구조와 확약 적용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건은 비싸다”
이 사건은 표면적으로는 대항력 임차인이 있어 복잡해 보입니다. 그러나 정재웅 보증금은 신건 247,000,000원 기준 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서까지 제출돼 실질 인수는 0원입니다. HONG YANYAN과 WU JIANFEI도 말소기준 후 전입으로 대항력이 없습니다.
문제는 가격입니다. 최저매각가 247,000,000원은 주어진 비교 실거래 170,000,000원의 145.3%입니다. 거래 표본이 1건이고 2021년 자료라는 한계가 있어 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 제공된 자료만으로 신건에 가격 메리트가 있다고 평가할 수도 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 낮아졌지만, 가격 판단은 보수적으로. 현재 회차의 핵심 결론입니다.
