인천지방법원 2025타경35140. 부천시 원미구 심곡동 ‘퍼스트뷰’ 8층 801호 아파트입니다. 이 사건은 최저가 465,000,000원만 보고 단순히 시세 대비 할인된 신건으로 접근하면 안 됩니다. 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 오서율의 임대차계약일은 2021.05.04, 확정일자는 2021.05.13, 점유개시는 2021.06.09, 주민등록일자는 2021.06.10이고 보증금은 460,000,000원입니다. 데이터상 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
말소기준권리는 2023.09.13 서민금융진흥원의 가압류입니다. 따라서 2021년부터 대항요건을 갖춘 오서율의 임차권은 말소기준보다 앞서며, 일반 원칙상 매각대금에서 전액 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 현 회차 예상배당에서는 보증금 460,000,000원 중 457,950,000원이 배당되고 2,050,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35140 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 87-4 퍼스트뷰 8층 801호 · 경기도 부천시 원미구 부천로 139 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 66.78㎡ · 지상14층·지하1층 건물의 8층 801호 |
| 사용승인 | 2021.03.26 |
| 소유자 | 이은송 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 460,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 중심
등기 흐름상 2021.04.13 경인북부수산업협동조합의 공동담보 근저당권이 있었으나 2021.06.09 일부포기로 말소됐습니다. 신한저축은행 가압류도 2024.04.24 해제로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.09.13 서민금융진흥원 가압류 13,813,685원이며, 이후 부천시 압류와 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오서율 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 460,000,000원 | 2021.06.10 / 2021.05.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 중복신고 아님 |
배당요구는 2023.06.20에 이뤄졌고, 확정일자와 대항요건을 갖춘 상태입니다. 따라서 배당에서 보증금을 먼저 회수하고, 부족분이 생기면 그 부족분이 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다. 현 회차 465,000,000원 가정에서는 집행비용 7,050,000원을 제외한 457,950,000원이 임차인에게 배당돼 2,050,000원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 본다
퍼스트뷰 전용 66㎡대 거래는 3건 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 499,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 478,000,000원입니다. 전체 3건 평균은 482,666,666원이지만, 가격 판단은 최신성과 최근 12개월 지표를 우선합니다. 최근 구간은 이전 구간보다 10.9% 상승해 하락 추세는 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.78㎡ | 7 | 478,000,000원 |
| 2025.11 | 66.64㎡ | 14 | 520,000,000원 |
| 2025.03 | 66.78㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 499,000,000원 |
현 최저가 465,000,000원에 예상 인수액 2,050,000원을 더한 실질취득 467,050,000원은 최근 12개월 평균 499,000,000원보다 31,950,000원 낮고, 최신 거래 478,000,000원보다도 10,950,000원 낮습니다. 즉 현 회차는 최근 시세 아래에 위치합니다. 다만 이 차이는 임차권 확약서의 효력과 실제 인수액 확인을 전제로 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,050,000원 |
| 1. 임차인 오서율 보증금 | 460,000,000원 | 457,950,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,813,685원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 460,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 부족분 2,050,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 1회 유찰 시 매각가 372,000,000원에 인수 94,008,000원, 2회 유찰 시 매각가 297,600,000원에 인수 167,366,400원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원미구청 서측 인근으로 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상14층·지하1층 건물로 2021.03.26 사용승인됐고 본건은 8층 801호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 서측으로 약 30m·8m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 거래 표본. 퍼스트뷰는 29세대이며 확인된 동일면적대 실거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으나, 대항력 포기 범위와 말소 조건까지 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 계산. 현 회차는 465,000,000원만이 아니라 예상 인수 2,050,000원을 더한 467,050,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 실질취득 466,008,000원, 2회 유찰 시 464,966,400원으로 낙찰가 하락폭만큼 실제 부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 말소 여부. 낙찰 뒤 을구 3번 임차권이 어떤 조건으로 말소되는지 매각물건명세서와 확약서 원본을 서로 대조해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 집행비용과 배당순위 변동에 따라 임차인 미배당액이 달라질 수 있으므로 최종 배당표를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 확약서가 먼저다”
가격만 보면 나쁘지 않습니다. 현 최저가 465,000,000원은 최근 12개월 평균 499,000,000원의 93.2%이고, 현 회차 예상 인수까지 포함한 실질취득 467,050,000원도 최신 거래 478,000,000원보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 10.9% 상승했습니다.
하지만 이 사건의 결론은 가격표가 아니라 선순위 임차권 460,000,000원에서 갈립니다. 현 회차 예상 미배당은 2,050,000원에 불과하지만, 유찰되면 인수액이 급격히 커져 총 취득부담은 4.65억~4.67억원 수준에 머뭅니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 중요한 변수가 있습니다. 따라서 시세는 합격권, 권리는 조건부입니다. 확약서 원문에서 대항력과 임차권 말소 범위까지 확인되는지가 이 입찰의 최종 관문입니다.
