인천지방법원 2025타경35157. 부천시 소사구 송내동 ‘탑클라우드’ 2층 201호, 전용 31.06㎡ 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 대항력 있는 선순위 임차보증금입니다. 정수진은 임대차계약일 2022.06.30, 확정일자 2022.07.29, 주민등록·점유개시 2022.08.19이고 보증금은 200,000,000원입니다. 임차권등기도 2024.08.20 마쳐져 있으며 배당요구도 확인됩니다.
현재 최저매각가 160,000,000원에서 집행비용 3,040,000원을 먼저 빼면 정수진에게 156,960,000원이 배당되고 43,040,000원이 남습니다. 따라서 낙찰가만 보면 1.60억이지만 실질적으로는 203,040,000원을 부담하는 구조입니다. 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 정수진에게 미배당되는 금액이 늘어 총 부담은 약 200,000,000원대에서 유지됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 송내동 571-12 탑클라우드 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 경인로169번길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 31.06㎡ · 7층 건물 내 2층 201호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2015.11.13 |
| 소유자 | 윤태섭 (2022.08.19 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 212,302,214원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 승부처
2016.04.05 설정된 부평농업협동조합 근저당권 120,000,000원은 2022.08.19 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준으로 제시된 것은 2025.11.11 국민건강보험공단 압류이며, 이후 경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞서 성립한 정수진의 임차권은 말소기준 이전 권리로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명, 한 명은 금액 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정수진 | 건물 전부 · 2022.08.19 | 200,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 확정일자 2022.07.29 · 배당요구 | 미배당 인수 현재 회차 43,040,000원 |
| 변봉완 | 2025.06.27 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 추가 확인 필요 보증금 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람이 없으므로 실제 임차·점유 관계자는 2명으로 봅니다. 정수진의 권리관계는 금액과 날짜가 확인되지만, 변봉완은 전입일만 확인되고 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 변봉완을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 두고 추가 인수 가능성을 점검해야 합니다.
③ 시세 비교 — 1.60억이 아니라 2.03억과 비교
탑클라우드는 총 8세대, 사용승인일 2015.11.13인 소규모 집합건물입니다. 동일면적 31.06㎡ 거래는 확인된 표본이 2건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 31.06㎡ | 2 | 205,000,000원 |
| 2021.06 | 31.06㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | 31.06㎡ | 2건 | 172,500,000원 |
전체 평균은 172,500,000원이지만 2021년 140,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 데이터상 최근 12개월 기준값과 최신 거래는 모두 205,000,000원이며, 최근 구간이 과거 거래보다 46.4% 높은 흐름입니다. 현재 회차 실질취득 203,040,000원은 이 205,000,000원과 거의 같은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 정수진 보증금 | 200,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 212,302,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 정수진 보증금 중 43,040,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수 대상으로 계산됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 212,302,214원 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질부담 — 낙찰가 하락 착시
| 회차 | 낙찰가 가정 | 정수진 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 43,040,000원 | 203,040,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 74,592,000원 | 202,592,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 99,833,600원 | 202,233,600원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남부천우체국 북동측 인근이며 공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물의 2층 201호이며 기본 위생·급배수·난방설비와 9인승 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 포장된 세로각지 상태입니다.
- 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이고 동일면적 확인 거래가 2건에 그쳐 시세 표본이 얕습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 정수진 보증금 인수. 현재 회차 예상 미배당액 43,040,000원을 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 임차권 말소동의의 범위와 대항력 포기 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 변봉완 보증금 확인. 전입일은 2025.06.27이나 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 가격 비교 기준. 최저가 160,000,000원이 아니라 현재 실질취득 203,040,000원을 최근 확인 거래 205,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 1·2회 유찰돼도 미배당 임차보증금이 늘어 실질취득은 약 202,000,000원대에서 유지됩니다.
- 소규모 건물 환금성. 8세대이고 확인 거래가 적으므로 개별 호수의 상태와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 확약서 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.60억 경매”가 아니라 “약 2.03억 취득”
이 물건은 숫자 하나를 잘못 보면 판단이 완전히 달라집니다. 최저매각가는 160,000,000원이지만 정수진의 대항력 있는 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 미배당 43,040,000원을 더해 실질취득이 203,040,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 확인 거래 205,000,000원과 거의 같은 수준이어서 최저가 자체에는 실질적인 가격 할인 효과가 크지 않습니다.
더 중요한 것은 변봉완입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없지만, 전입일이 기준권리보다 빠른 만큼 대항력 가능·미상 위험을 열어둬야 합니다. 또한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐더라도 제공된 내용만으로 대항력 포기까지 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아 보여도 인수금과 미상 점유관계를 먼저 해결해야 하는 다세대 경매입니다.
