대구지방법원 2024타경120. 울진군 후포면 후포리 791-2 일원의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 주식회사베네치아이고, 2020.03.09 설정된 김형종 명의 근저당권 채권최고액 300,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸 처리되며, 매각물건명세서에는 매수인이 별도로 인수할 권리와 법정지상권이 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
현재 최저매각가는 434,703,000원으로, 감정가 1,810,504,800원의 24.01% 수준입니다. 그러나 이 사건은 단독주택과 토지가 결합된 물건이고 동일 조건 실거래 비교가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인폭 자체를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다. 4회 유찰이라는 사실 역시 감정가와 실제 수요 사이의 간극을 추가 확인해야 할 신호로 보는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경120 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 울진군 후포면 후포리 791-2 · 경상북도 울진군 후포면 후포삼칠길 36-2 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 |
| 이용상태 | 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사베네치아 |
| 토지 정보 | 915.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 2층 · 칼라싱글지붕 및 평스라브지붕 |
| 감정가 / 최저가 | 1,810,504,800원 / 434,703,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 472,149,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준은 2020.03.09 을구 1번 김형종 근저당권 (채권최고액 300,000,000원)입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 김형종의 100,000,000원 근저당, 2020.06.02 효용새마을금고의 136,500,000원 근저당, 2020.10.08 안광천의 150,000,000원 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 처리됩니다. 2020.09.14 안광천 가처분은 2020.10.08 해제로 2020.10.13 등기부상 이미 말소됐습니다.
효용새마을금고의 을구 3번 근저당권은 2024.11.13 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사를 채권자로 하는 근질권도 설정돼 있습니다. 다만 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 권리는 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
임차인 — 2명 모두 말소기준보다 늦은 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최송림 | 2023.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최계림 | 2023.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최송림·최계림 두 사람의 전입일은 모두 2023.12.08로, 말소기준권리인 2020.03.09 근저당권보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요하지만, 배당분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24.01%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
이 사건은 현재 4회 유찰됐고 최저매각가는 434,703,000원입니다. 감정가 1,810,504,800원 대비 비율은 24.01%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 304,292,100원(감정가 17%), 그 다음은 213,004,470원(감정가 12%)으로 제시돼 있습니다.
4회 유찰은 가격이 이미 많이 내려왔다는 의미이면서 동시에, 기존 회차에서 응찰 수요가 감정가와 최저가를 받아들이지 않았다는 의미이기도 합니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 ‘감정가 대비 몇 %인가’보다 ‘현재 434,703,000원을 실제 시장이 받아줄 수 있는가’에 초점을 맞춰야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,747,030원 |
| 을구 1번 근저당권 · 김형종 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 김형종 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 효용새마을금고 | 136,500,000원 | 27,955,970원 |
| 을구 4번 근저당권 · 안광천 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 김영복 | 41,900,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 최경숙 | 4,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 733,000,000원 중 채권자 예상배당은 427,955,970원, 미배당은 305,044,030원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 울진군 후포면 후포리 소재 후포항 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물로, 칼라싱글지붕과 평스라브지붕 구조가 포함돼 있습니다. 위생·급배수·난방·LPG가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)이며 공시지가는 60,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 관련 사항이 있으며, 일부는 건축법상 도로를 포함합니다.
- 공부 대조. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 부대시설. 일괄매각 대상 토지 지상에 풀장 및 관정이 소재하며 평가에 포함돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가의 24.01%라는 숫자만 보고 저가라고 판단하지 말고, 후포리 일대 단독주택·토지의 실제 거래와 현재 최저가 434,703,000원을 직접 비교해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 가격 외에도 위치·건물상태·토지형상·수요층·환금성 등 반복 유찰의 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 확인. 최송림·최계림은 대항력 없지만 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 을구 3번 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전과 느티나무제삼차유한회사 근질권 설정까지 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
- 풀장·관정. 토지 지상의 풀장과 관정이 평가에 포함돼 있으므로 실제 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·준보전산지·영농여건불리농지 및 도로 관련 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 24.01%만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.03.09 김형종 근저당권이 말소기준이고, 이후의 담보권·가압류·압류는 매각으로 정리됩니다. 임차인 2명도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 단순하지 않습니다. 4회 유찰을 거쳐 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔지만, 단독주택과 토지는 개별성이 크고 동일 조건 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 검증. 434,703,000원이 실제 시장가보다 충분히 낮은지를 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
