인천지방법원 2025타경35183. 부천시 소사구 범박동 211-4의 7층 702호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태도 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 김석진으로, 2020년 1월 9일 매매를 원인으로 거래가액 192,000,000원에 취득한 소유권이 2020년 2월 21일 등기됐습니다. 현재 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 192,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 임차인입니다. 이아남은 2020년 1월 9일 확정일자를 받고 2020년 2월 7일 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 192,000,000원입니다. 2021년 12월 8일 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항력을 갖춘 구조여서 원칙적으로는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 하지만 본건에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 이 임차인에 관한 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
문제는 확약의 범위 밖입니다. 임차인 황춘곤은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 반대로 없다고 단정할 수도 없습니다. 따라서 이 사람은 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다. 이 부분을 확인하지 않고 ‘인수 0원 물건’으로 단정하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35183 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 범박동 211-4 7층 702호 · 도로명 경기도 부천시 소사구 양지로 98 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 7층건 내 7층 702호 · 사용승인일 2016.03.31. |
| 소유자 | 김석진 · 2020.01.09. 매매 · 거래가액 192,000,000원 · 2020.02.21. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 192,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 조합
등기상 현재 경매의 말소기준 판단에 사용된 기준권리는 2021.12.08. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서초세무서장·용산세무서장·부천시의 압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이아남은 그보다 앞선 2020.02.07. 전입·점유를 갖춘 임차인이므로, 확약이 없었다면 선순위 대항력 임차보증금의 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이아남 7층 702호 46.32㎡ · 주거(임차권등기) | 192,000,000원 | 2020.02.07 | 2020.01.09 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 말소동의 확약서 반영 → 해당 임차권 실질 인수 0원 |
| 황춘곤 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 전입신고일·보증금 확인 필요 |
② 가격 판단 — 낙찰가보다 먼저 봐야 할 ‘실질 인수’
이아남의 보증금은 192,000,000원으로 현재 최저가 174,000,000원보다 큽니다. 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어나므로, 최저가만 떨어지는 모습을 보고 ‘싸졌다’고 판단해서는 안 되는 전형적인 선순위 대항력 임차 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 단순 계산 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 174,000,000원 | 21,236,000원 | 이아남 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 139,200,000원 | 55,548,800원 | 이아남 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 111,360,000원 | 82,999,040원 | 이아남 실질 인수 0원 |
즉 이아남만 놓고 보면 확약이 없을 때는 낙찰가 하락분 상당액이 인수액 증가로 바뀌는 구조지만, 본건은 확약 때문에 그 효과가 제거됩니다. 현재 신건 기준 확약 대상의 실질취득은 174,000,000원입니다. 다만 황춘곤의 보증금·전입일이 미상인 만큼 전체 실질취득액의 상한은 아직 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 임차인 이아남 보증금 | 192,000,000원 | 170,764,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,396,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 192,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
※ 단순 배당 계산상 이아남 보증금 부족분은 21,236,000원입니다. 다만 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영해 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원으로 판단했습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하는 경우 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 범박초등교 북동측 인근이며, 주위는 업무시설·근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 용도. 등기사항전부증명서상 업무시설, 집합건축물대장 표제부는 업무시설(오피스텔), 전유부는 오피스텔이며 감정평가상 실제 이용도 업무시설(오피스텔)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층건으로 사용승인일은 2016.03.31.이며, 위생·급배수·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 각각 약 20미터·약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·범박지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 3,404,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 및 과밀억제권역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 을구 순위 7번 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 조건에 어떻게 반영되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 황춘곤 권리 확인. 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 대항력 유무와 보증금 규모가 확인되기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
- 이아남 배당관계 확인. 보증금 192,000,000원, 확정일자 2020.01.09., 전입·점유 2020.02.07., 임차권등기 2022.03.21.의 선후관계를 원본과 대조하세요.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 판단. 현재 최저가는 감정가와 같은 174,000,000원입니다. 실거래 가격과의 우열을 단정하지 말고 현장 시세를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 192,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 신건 매각가 174,000,000원에서는 단순 계산상 21,236,000원이 미배당돼 매수인 인수로 이어질 수 있기 때문입니다. 하지만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼, 이아남 임차권은 실질 인수 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 권리가 완전히 끝난 것은 아닙니다. 별도 임차인 황춘곤의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건까지 있어 배당 순서 확인도 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “큰 임차권은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 임차인이 남아 있다”는 점입니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격보다 먼저 황춘곤의 점유·전입·보증금을 확정하는 것이 우선입니다.
