인천지방법원 2025타경35187. 부천시 원미구 춘의동 메이채 4층 401호, 전용 37.98㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 240,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 2022년 5월 10일 전입·점유를 갖춘 임차인 오상열입니다. 확정일자는 2022년 3월 28일이고 임차보증금은 265,000,000원으로, 2023년 8월 1일 설정된 말소기준 근저당보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다.
따라서 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 사실만 보고 “인수 0원”으로 판단하면 안 됩니다. 예상배당에서는 매각대금 240,000,000원 중 집행비용 4,160,000원을 먼저 차감하고 임차인에게 235,840,000원을 배당해, 29,160,000원의 보증금 부족분이 남습니다. 이 부분이 현 회차의 핵심 인수위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35187 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 123-73 메이채 4층 401호 · 길주로391번길 47-11 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 37.98㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김종환 · 2022.06.15 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 규모 | 메이채 · 14세대 · 2017.03.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.08.01 윤희동 근저당권 200,000,000원입니다. 이후 경남신용보증재단·국민은행·신용보증기금 가압류와 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 오상열은 말소기준보다 앞선 2022.05.10 전입·점유와 2022.03.28 확정일자를 갖고 있어 상황이 다릅니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상열 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 265,000,000원 | 2022.05.10 / 2022.03.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 오상열 1명입니다. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 임차보증금도 265,000,000원 한 건만 봅니다. 임차권등기는 2024.04.01 접수됐고 배당요구도 이루어져 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 회차 예상배당만으로 보증금 전액을 회수하지 못합니다.
② 실거래 비교 — 최저가가 아니라 실질부담으로 봐야 한다
메이채 전용 37.98㎡·39.81㎡ 거래는 9건입니다. 전체 평균은 241,311,111원이지만, 과거 280,000,000원·265,000,000원 등 고가 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선하는 편이 맞습니다. 최근 12개월 평균은 220,900,000원, 최신 거래는 2026년 3월 전용 37.98㎡ 2층의 181,800,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 37.98㎡ | 2 | 181,800,000원 |
| 2025.09 | 39.81㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2023.11 | 37.98㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2023.07 | 39.81㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.06 | 37.98㎡ | 4 | 265,000,000원 |
| 2021.12 | 37.98㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.10 | 39.81㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 2021.06 | 37.98㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 39.81㎡ | 2 | 245,000,000원 |
최저가 240,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 108.6%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 미배당 보증금입니다. 현재 회차에서는 240,000,000원에 낙찰받아도 29,160,000원을 추가 인수해 총부담이 269,160,000원이 됩니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 21.8% 높고, 최신 거래보다 약 48.1% 높습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 29,160,000원 | 269,160,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 76,488,000원 | 268,488,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 114,350,400원 | 267,950,400원 |
최근 12개월 거래 평균은 과거 거래 평균보다 10.6% 낮은 하락 추세입니다. 따라서 전체 평균 241,311,111원만 보고 감정가 240,000,000원이 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 최근 시장가격과 실질 부담을 함께 보면 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 오상열 보증금 | 265,000,000원 | 235,840,000원 |
| 2. 근저당권 · 윤희동 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 65,530,889원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,198,532원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당에서는 집행비용 4,160,000원을 제외한 매각대금 전부가 임차인에게 배당되지만, 보증금 265,000,000원 중 29,160,000원이 남습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 우선 차감될 수 있어 실제 임차인 미배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중입니다. 메이채는 14세대이며 2017.03.27 준공됐습니다.
- 입지. 부천신흥초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층 401호이며 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대에 적용되는 토지거래허가구역의 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 예상 인수 29,160,000원을 포함하면 총부담은 269,160,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 예상 인수 76,488,000원, 2회 유찰 시 114,350,400원으로 증가해 실질 부담은 크게 낮아지지 않습니다.
- 임차인 권리 원본 확인. 오상열의 전입 2022.05.10, 확정일자 2022.03.28, 보증금 265,000,000원과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임차인의 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 금액이 실제 임차인 배당액을 바꿀 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 220,900,000원이고 최신 거래는 181,800,000원이며 최근·과거 대비 추세는 -10.6%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 잘 안 내려간다”
이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리된다는 점보다 말소기준 이전부터 대항력을 갖춘 임차인을 먼저 봐야 합니다. 보증금 265,000,000원이 최저가 240,000,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아지면 미배당 보증금 인수액이 그만큼 늘어나는 구조입니다. 현재 회차 총부담은 269,160,000원이고, 1회·2회 유찰 시에도 각각 268,488,000원·267,950,400원으로 큰 차이가 없습니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 220,900,000원, 최신 거래는 181,800,000원이며 가격 추세는 -10.6%입니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율이 아니라 대항력 임차보증금을 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 확인사항이지만, 현재 제시된 내용만으로는 대항력 포기까지 확인되지 않으므로 인수액을 0원으로 전제하기 어렵습니다. 가격도 높고, 권리 확인도 필요한 고위험형입니다.
