인천지방법원 2025타경35189. 부천시 원미구 역곡동 바우팰리스 5층 501호, 전용 46.86㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권이 있다”가 아닙니다. 임차인 유지연은 확정일자 2021.12.29, 전입·점유개시 2022.01.14로, 말소기준인 우승연 근저당 2022.03.08보다 앞섭니다. 보증금도 205,000,000원이라 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수 문제가 커질 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 을구 5번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨을 명시했습니다. 따라서 유지연 임차권은 확약 적용 대상이고, 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 확약의 효력은 유지연 임차권에 한정되며, 확약 밖의 별도 임차인이 확인된다면 그 권리는 별도로 판단해야 합니다. 이 사건에 기재된 실제 임차인은 유지연 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35189 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 50-12 바우팰리스 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로699번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택(도시형생활주택) · 전용 46.86㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 |
| 규모 / 사용승인 | 바우팰리스 · 9세대 · 2014-10-16 |
| 소유자 | 장봉오 · 2022-03-02 매매 · 거래가액 208,000,000원 · 2022-03-08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
현재 말소기준권리는 2022.03.08 우승연 근저당권으로, 채권최고액은 100,000,000원입니다. 그보다 늦은 이병주 근저당권 70,000,000원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 부천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 2014년 우리은행 근저당권 110,000,000원은 2020.04.10 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 유지연 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 205,000,000원 | 2022-01-14 | 2021-12-29 | 2024-05-20 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 확약 제출 |
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 신건 가격은 싸지 않다
바우팰리스 전용 46.86㎡ 거래로 확인되는 표본은 2건이며 모두 208,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.03입니다. 감정가와 신건 최저가는 211,000,000원으로, 제공된 실거래 비교값의 101.4%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 46.86㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 2022.03 | 46.86㎡ | 5 | 208,000,000원 |
| 평균 | 46.86㎡ | 2건 | 208,000,000원 |
실거래 최저·평균·최고가가 모두 208,000,000원이고, 현재 최저가는 211,000,000원입니다. 거래 표본 자체가 2건이고 최신 거래월도 2022.03이므로 환금성과 현재 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다. 특히 101.4%라는 수치만 놓고도 현재 신건 가격은 실거래 기준 이하가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 임차인 유지연 보증금 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 근저당 · 우승연 | 100,000,000원 | 2,246,000원 |
| 3. 근저당 · 이병주 | 70,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 211,000,000원 가정에서는 집행비용 3,754,000원과 유지연 보증금 205,000,000원이 먼저 배당되고, 우승연 근저당권에 2,246,000원이 배당됩니다. 이병주 근저당, 주택도시보증공사 청구, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡2동행정복지센터 남동측 인근이며, 주위는 아파트·공동주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 501호입니다. 외벽은 스톤코트 및 화강석붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수 및 개별난방시설이 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 2,331,000원/㎡입니다. 토지거래계약에관한허가구역 기재 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.입니다.
- 제시외 부분. 베란다에 샌드위치 판넬조 약 12㎡의 창고 등이 소재하며, 감정에서는 사용수익에 미치는 영향이 미미하다고 판단했습니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 포함으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 바우팰리스는 9세대이고 확인되는 동일 전용면적 거래는 2건입니다. 최신 거래월이 2022.03인 만큼 현재 시장가격과 매도기간은 별도로 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 유지연의 대항력 임차권이 이 사건 권리분석의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 매각서류 원문으로 다시 대조해야 합니다.
- 확약 범위 구분. 확약은 유지연 임차권에만 적용됩니다. 별도 점유자나 임차관계가 새로 확인되면 그 권리는 독립적으로 판단해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 현재 최저가 211,000,000원은 실거래 비교값 208,000,000원의 101.4%입니다. 권리 인수가 0원이라는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보지 마세요.
- 배당표 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 베란다의 샌드위치 판넬조 약 12㎡ 창고 등이 매각에 포함된 것으로 기재돼 있으므로 현황·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 거래 표본의 시의성. 동일 면적 거래는 2건이고 최신 거래는 2022.03입니다. 208,000,000원을 현재 시세의 확정값처럼 사용하기보다 현재 매매 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “임차권 위험은 확약으로 해소, 가격은 별개”
이 사건은 표면적으로는 부담스러운 임차권 물건입니다. 유지연의 보증금은 205,000,000원이고 전입·점유가 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있습니다. 확약이 없었다면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되는 전형적인 인수형 구조입니다.
그러나 매각물건명세서에는 이 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있습니다. 이 때문에 유지연 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 권리의 가장 큰 위험은 해소된 셈입니다.
남는 문제는 가격입니다. 신건 최저가 211,000,000원은 확인되는 실거래 208,000,000원보다 높고, 비교비율도 101.4%입니다. 거래 표본도 2건에 그치고 최신 거래가 2022.03이므로 현재 회차에 가격 가점을 줄 이유는 부족합니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적으로 판단하는 물건입니다.
