인천지방법원 2025타경513135. 검암동 한솔스윗홈 가동 4층 403호, 전용 47.77㎡의 공동주택 (도시형생활주택-단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 전영진으로, 2021.07.20 매매를 원인으로 2021.07.26 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 170,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 먼저 존재한다는 점입니다.
정택규는 2021.07.31 임대차계약, 2021.08.06 확정일자, 2021.09.10 주민등록·점유개시를 갖추고 보증금 170,000,000원으로 2023.10.17 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2024.07.03 인천신용보증재단 가압류이므로, 원칙적으로 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않는 인수형 권리입니다. 다만 매각물건명세서에는 해당 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513135 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 515-3 한솔스윗홈 가동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 47.77㎡ · 4층 |
| 소유자 | 전영진 · 2021.07.26 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2011.08.01 |
① 권리 흐름 — 임차권이 먼저, 가압류가 말소기준
이 사건의 말소기준은 2024.07.03 갑구 6번 인천신용보증재단 가압류 10,330,203원입니다. 정택규의 주택임차권등기는 2023.10.17로 말소기준보다 빠르고, 전입·점유도 2021.09.10부터이므로 대항력이 있습니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 2025.10.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 원칙 인수형, 확약으로 실질 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정택규 | 제4층 제403호 47.77㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.09.10 | 2021.08.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래 119,000,000원, 신건은 141.2%
한솔스윗홈의 거래 표본은 12건이며, 전체 평균은 137,625,000원입니다. 그러나 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08 119,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 119,000,000원입니다. 현재 최저가 168,000,000원은 이 최근 시세의 141.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 48.57㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 44.63㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2023.09 | 48.55㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 44.63㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2023.07 | 44.63㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2022.10 | 44.63㎡ | 4 | 122,500,000원 |
| 2022.10 | 44.63㎡ | 4 | 122,500,000원 |
| 2022.07 | 43.09㎡ | 2 | 131,500,000원 |
| 2022.03 | 48.49㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.01 | 48.49㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2021.09 | 48.01㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.07 | 47.77㎡ | 4 | 170,000,000원 |
전체 12건 평균 137,625,000원만 보더라도 최저가가 높지만, 더 중요한 최근 지표는 119,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -14.6%로 하락 방향입니다. 따라서 168,000,000원의 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 정택규 보증금 | 170,000,000원 | 164,848,000원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,330,203원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 5,152,000원입니다. 이는 확약을 반영하기 전의 원칙상 인수액이며, 매각물건명세서의 주택도시보증공사 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인이 전제
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 168,000,000원 | 5,152,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 134,400,000원 | 38,281,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 107,520,000원 | 64,785,280원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수 구조입니다. 따라서 단순히 134,400,000원이나 107,520,000원만 보고 싸졌다고 평가하면 안 됩니다. 이 사건은 말소동의 확약의 효력이 실제로 적용되는지 확인하는 것이 가격 계산의 출발점입니다. 확약이 유효하게 반영되는 경우에만 위 회차별 매각가가 실질취득가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 인천은지초등교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 4층 403호이며 사용승인일은 2011.08.01입니다.
- 도로. 남동측과 남서측으로 약 10미터 및 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리)·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 1,585,000원/㎡, 토지면적 322.2㎡, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 거래 표본. 한솔스윗홈은 18세대이며 거래 표본 12건의 가격 범위는 119,000,000원~170,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 정택규 임차권의 룰상 인수액은 신건 기준 5,152,000원이므로, 실질 0원 판단의 근거인 주택도시보증공사 확약의 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 137,625,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 119,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 신건 최저가는 최근 시세의 141.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -14.6%이므로 과거 170,000,000원 거래나 전체 평균만 기준으로 가격을 높게 잡는 것은 경계해야 합니다.
- 임차권 명도 관계 확인. 정택규는 임차권등기를 마친 임차인입니다. 확약에 따른 말소와 인도 관계를 매각 관련 원문에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공동주택 중 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 일반 아파트와 동일하게 가정하지 말고 환금성과 수요층을 별도로 판단해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 가격은 비싸다”
이 물건은 표면적으로는 대항력 있는 임차권이 말소기준보다 앞서 있어 위험해 보이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점을 반영하면 정택규 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 권리 위험의 핵심은 확약 원문 확인으로 좁혀집니다.
하지만 가격은 별개입니다. 확약 반영 실질취득가 168,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 실거래인 119,000,000원의 141.2%이고, 최근 거래 추세는 -14.6%입니다. 18세대 규모의 도시형생활주택-단지형다세대주택이라는 환금성 조건까지 감안하면 신건 가격에 높은 점수를 주기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 신건에서 보류. 이 사건의 핵심 결론입니다.
