인천지방법원 2025타경513135. 인천 서구 검암동 한솔스윗홈 가동 403호, 전용면적 47.77㎡의 도시형생활주택·단지형다세대주택입니다. 소유자 전영진 씨는 2021년 7월 20일 매매로 170,000,000원에 취득했고, 현재는 주택도시보증공사(HUG)가 170,000,000원을 청구하며 강제경매를 신청한 사건입니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 근저당권 순위가 아닙니다. 선순위 임차권등기와 대항력 있는 임차보증금이 존재한다는 점, 그리고 이를 해소할 수 있는 HUG의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점입니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 82,320,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 대항력 있는 임차인의 보증금이 170,000,000원이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 낙찰가가 싸진다고 매수인의 실질취득비용까지 싸지는 구조가 아닙니다. 이번 사건은 HUG 확약이 정택규 씨의 임차권을 실제로 말소시키는지 확인하는 것이 첫 번째 입찰 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513135 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 515-3 한솔스윗홈 가동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 47.77㎡ · 4층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 지상 4층 · 사용승인일 2011.08.01 |
| 소유자 | 전영진 (2021.07.20 매매 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 82,320,000원 (감정가의 49%, 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사(HUG) / 170,000,000원 |
| 임차보증금 | 170,000,000원 · 정택규 · 대항력 및 우선변제권 有 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기부 기준일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 HUG 말소동의 확약
등기부상 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 2011년 경인북부수산업협동조합 근저당권, 2011년 황등신용협동조합 근저당권, 2013년 신한은행 근저당권은 모두 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서 중요한 것은 2023년 등기된 주택임차권과 2024년 인천신용보증재단 가압류입니다.
임차인 권리분석
| 임차인 | 보증금 / 점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정택규 실제 임차인 1명 |
170,000,000원 403호 전부 · 47.77㎡ 전입·점유 2021.09.10 |
대항력 有 말소기준권리보다 선순위 |
우선변제 有 확정일자 2021.08.06 배당요구 2023.10.17 |
보증기관 승계 중복 아님 HUG 확약 적용 시 0원 미배당 계산액 89,561,760원 |
임대차계약일 2021.07.31 · 주택임차권등기 접수 2023.10.17 · 임차권등기명령 2023.10.12. 정택규 씨는 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고로 분류되지 않으며 실제 임차인 1명으로 분석합니다. HUG는 별도로 강제경매를 신청한 채권자입니다.
다만 확약서의 원문, 말소 대상 권리, 이행 조건, 매각 후 말소 절차가 실제로 충족되는지 확인해야 합니다. 확약은 정택규 씨에게만 적용됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로, 다른 점유자나 별도 임대차가 없는지는 별도로 확인해야 합니다. 확약 밖 임차인이나 점유자의 인수 위험까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
② 시세 비교 — 확약이 유효할 때와 아닐 때의 차이
한솔스윗홈은 18세대 규모의 소규모 단지형 다세대주택입니다. 비교 대상은 전용 47.77㎡이며, 확인된 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 137,625,000원이지만, 과거 거래가 포함된 평균이므로 가격 판단의 기준은 최근 거래와 최신 거래인 119,000,000원으로 잡는 것이 합리적입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 48.57㎡ | 3 | 119,000,000원 |
| 2024.04 | 44.63㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2023.09 | 48.55㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2023.09 | 44.63㎡ | 4 | 143,000,000원 |
| 2023.07 | 44.63㎡ | 4 | 124,000,000원 |
| 2022.10 | 44.63㎡ | 4 | 122,500,000원 |
| 2022.10 | 44.63㎡ | 4 | 122,500,000원 |
| 2022.07 | 43.09㎡ | 2 | 131,500,000원 |
| 2022.03 | 48.49㎡ | 2 | 147,000,000원 |
| 2022.01 | 48.49㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2021.09 | 48.01㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2021.07 | 47.77㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 12건 | - | 137,625,000원 |
최근 거래 기준은 119,000,000원이며, 최신 거래도 2025.08의 119,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 역시 119,000,000원으로 집계되지만 표본이 1건뿐입니다. 최신 거래 시점과 매각기일 사이에도 시간 차이가 있으므로 이 가격을 현재 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다.
확약 유효 여부에 따른 실질취득 비교
실질 인수액 0원
실질취득 약 171,881,760원
이 차이가 이 사건의 전부입니다. 확약이 유효하면 최저가와 최근 거래의 차이가 존재하지만, 확약이 무효이거나 이행되지 않으면 임차보증금 미배당분이 인수비용으로 돌아옵니다. 이때 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 잘못입니다.
③ 예상배당표 (현재 최저가 82,320,000원 가정 · 확약 적용 전 배당 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 / 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,881,760원 | - |
| 1. 임차인 정택규 보증금 | 170,000,000원 | 80,438,240원 | 89,561,760원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 10,330,203원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 | 전액 미배당 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용은 매각가의 약 2.3%로 추정한 1,881,760원입니다. 배당 계산상 임차인에게 80,438,240원이 돌아가며, 미배당 보증금은 89,561,760원입니다. 이 미배당액은 HUG의 말소동의 확약이 적용되지 않을 경우 매수인 인수 위험으로 남습니다. 확약이 유효하게 이행되는 경우 정택규 씨의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
회차별 인수 시나리오 — 확약이 없다면 낙찰가 하락은 해결책이 아니다
| 구분 | 최저매각가 | 미배당 인수액 | 총 실질취득액 | 확약 유효 시 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 82,320,000원 | 89,561,760원 | 171,881,760원 | 82,320,000원 |
| 3회 유찰 시 | 57,624,000원 | 113,813,232원 | 171,437,232원 | 57,624,000원 |
| 4회 유찰 시 | 40,336,800원 | 130,789,262원 | 171,126,062원 | 40,336,800원 |
즉 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 커져 총취득비용은 약 1.71억 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 최근 실거래 119,000,000원보다 높은 금액입니다. 확약이 없으면 2회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 주장할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 인천은지초등교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕의 4층 건물입니다. 사용승인일은 2011.08.01이며, 위생설비와 급·배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 515-3·515-4 2필지 일단의 토지로, 면적은 322.2㎡입니다. 평지이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 개별공시지가는 1,585,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 약 10미터, 남서측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(검암2구획정리)에 해당합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 및 토지거래계약 허가구역 등도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 모두 도시형생활주택·단지형다세대주택으로 확인됩니다.
- 환금성. 18세대 규모의 소규모 건물입니다. 최근 12개월 거래 지표는 1건이고 최신 거래는 2025.08입니다. 최근 추세 -14.6%, 단지 경매물건 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 환금성은 보수적으로 평가해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- HUG 말소동의 확약서 원본. 가장 먼저 확인할 서류입니다. 정택규 씨의 주택임차권등기 말소에 대한 확약인지, 조건부인지, 별도의 이행 요건이 있는지 확인하세요. 단순 제출 사실만으로 말소 절차 완료까지 추정하면 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 확인. 을구 8번 정택규 씨의 주택임차권 170,000,000원에 대한 말소 절차와 실제 효력을 확인하세요. 확약 적용 전 미배당 계산액은 89,561,760원입니다.
- 확약 범위 밖 점유자. 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 확약은 정택규 씨에게만 적용되므로, 현장 방문과 점유자 확인을 통해 다른 임대차나 점유자의 인수 위험이 없는지 확인해야 합니다.
- HUG 채권 관계. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 170,000,000원입니다. 임차보증금과 별도로 배당관계 및 확약서 제출 경위를 매각물건명세서와 원본 서류로 대조하세요.
- 입찰가 산정. 확약이 유효하다면 현재 최저가 82,320,000원과 최근 실거래 119,000,000원을 비교할 수 있습니다. 확약이 확인되지 않는다면 미배당 인수액을 포함해 총 실질취득비용을 산정해야 합니다.
- 하락 추세와 거래 표본. 최근 가격 추세 -14.6%, 최근 12개월 거래 1건이라는 점을 반영하세요. 과거 평균 137,625,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 마세요.
- 소규모 주택 환금성. 18세대 규모이고 경매물건 평균 유찰이 2.0회입니다. 취득 후 매도 기간과 매수 수요를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 관리비와 명도. 관리비 체납 여부, 공용부분 체납액, 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 관리주체 및 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·HUG 확약서의 내용이 서로 일치하는지 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “82,320,000원이 진짜 취득가격인가?”
이 사건은 단순히 2회 유찰된 다세대주택이 아닙니다. 보증금 170,000,000원의 선순위 임차인이 존재하고, 현재 배당 계산상 미배당 보증금은 89,561,760원입니다. 확약이 없다면 현재 최저가에 미배당액을 더한 실질취득비용은 171,881,760원으로, 최근 거래 기준 119,000,000원을 크게 웃돕니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있다는 점은 중요한 반전입니다. 확약이 정택규 씨의 임차권에 유효하게 적용되고 말소가 이행된다면, 해당 임차인의 인수액은 실질적으로 0원입니다. 이 경우 현재 최저가 82,320,000원이 실질취득가격이 되어 최근 거래 기준 119,000,000원의 69.2% 수준입니다.
그렇다고 무조건 유리한 물건은 아닙니다. 최근 가격 추세는 -14.6%이고 최근 12개월 거래 표본은 1건뿐입니다. 18세대 소규모 주택으로 환금성도 높게 평가하기 어렵습니다. 무엇보다 정택규 씨에 대한 확약이 다른 점유자나 임대차까지 해결해 주는 것은 아닙니다.
권리의 핵심은 임차권, 가격의 핵심은 확약, 투자 판단의 핵심은 환금성입니다. 이 세 가지가 모두 확인되기 전까지는 단순히 감정가의 49%라는 숫자에 현혹되지 않는 것이 좋습니다.
