인천지방법원 2025타경35198. 부천시 소사구 소사본동 한울펠리스 5층 501호 아파트입니다. 현재 소유자는 이세영으로, 2020년 8월 18일 매매를 원인으로 2020년 9월 11일 307,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 강제경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 322,350,000원입니다. 권리의 중심은 근저당이 아니라 2023년 7월 10일 국민건강보험공단의 압류입니다. 이 압류가 말소기준이고, 그 이후의 부천시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차관계는 단순하지 않습니다. 오주섭은 2020년 8월 28일 주민등록과 점유를 시작해 말소기준인 2023년 7월 10일보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자 2022년 7월 26일, 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 신건 356,000,000원 가정에서는 배당 시뮬레이션상 보증금 322,350,000원이 전액 배당되어 원래 계산으로도 매수인 인수액은 0원입니다. 여기에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 주된 을구 7번 임차권의 인수 부담은 실질 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 소사본동 75-13 한울펠리스 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 62.74㎡ · 11층 건물 중 5층 501호 |
| 소유자 | 이세영 (2020.09.11. 소유권이전 · 거래가액 307,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 322,350,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2016.08.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 국민건강보험공단 압류
2016년 설정됐던 성남중앙신용협동조합 근저당 3건은 2016년 8월 29일 이미 말소됐고, 우리은행 근저당도 2020년 9월 18일 말소됐습니다. 2022년 2월 23일 부천시 압류도 2022년 7월 25일 해제로 말소되어 현재 인수할 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 현재 말소기준은 2023.07.10. 국민건강보험공단 압류이며, 2024년 부천시 압류와 2025년 강제경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
② 임차인 — 주된 임차권은 확약, 미상 경정 기재는 별도 확인
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오주섭 | 건물의 전부 | 2020.08.28 | 2022.07.26 | 322,350,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 없음 |
| 명의 미상 | 주거(임차권등기) | 전입일 미상 | 2020.07.06 | 보증금 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실명과 보증금이 확인되는 임차인은 오주섭입니다. 별도로 2024년 11월 29일 을구 7번 임차권의 경정결정 기재가 있고, 여기에는 2020년 7월 5일 계약·2020년 7월 6일 확정일자와 보증금 307,000,000원, 2022년 7월 26일 계약·확정일자 및 보증금 322,350,000원이 함께 기재되어 있습니다. 그러나 임차인 정보에는 명의·전입일·보증금이 확정되지 않은 별도 기재가 있어 이를 오주섭과 동일한 권리라고 임의로 단정하지 않습니다. 따라서 확약이 실제로 어느 범위까지 적용되는지 원문 대조가 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 5.6% 높은 신건가
한울펠리스B 동일면적 62.74㎡의 확인된 거래는 4건입니다. 전체 평균 352,750,000원만 보면 감정가 356,000,000원과 비슷해 보이지만, 가격 판단은 최근 지표가 우선입니다. 최근 12개월 평균은 337,000,000원, 최신 거래는 359,000,000원, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -15.8%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 105.6%이므로 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 62.74㎡ | 8 | 359,000,000원 |
| 2023.12 | 62.74㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2023.10 | 62.74㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2022.08 | 62.74㎡ | 10 | 400,000,000원 |
| 전체 평균 | 62.74㎡ | 4건 | 352,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 62.74㎡ | 3건 | 337,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 5,784,000원 |
| 1. 임차인 오주섭 보증금 | 322,350,000원 | 322,350,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 322,350,000원 | 27,866,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 신건가 356,000,000원에서는 오주섭 보증금 322,350,000원이 배당 시뮬레이션상 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 27,866,000원을 배당받고, 미배당액은 294,484,000원으로 계산되어 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 미반영 계산상 인수 | 확약 반영 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 356,000,000원 | 0원 | 을구 7번 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 284,800,000원 | 42,337,200원 | 을구 7번 실질 0원* · 미상 기재 별도 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 227,840,000원 | 98,499,760원 | 을구 7번 실질 0원* · 미상 기재 별도 |
* 확약을 반영하지 않은 회차 계산에서는 낙찰가가 보증금보다 내려가면 오주섭의 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 증가합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 을구 7번 주택임차권은 정확도 규칙상 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 이 확약은 해당 임차권에만 적용하며, 명의·보증금·전입일 미상 기재의 위험까지 자동으로 없애지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소사역 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트·다세대·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 소사역이 있어 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 중 5층 501호이며 사용승인일은 2016.08.04입니다. 난방·위생·상하수도·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 소로3류에 접합니다. 감정자료상 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 대체로 장방형 평지이며 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중이고 동측·북측·남측 포장도로에 접한 삼면각지입니다.
- 거래표본. 한울펠리스B는 13세대이고 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균이 낮고 가격 추세가 -15.8%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 7번 임차권의 대항력·임차권등기 말소에 실제로 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 미상 경정 기재 확인. 2024.11.29. 임차권 경정 기재와 명의·전입·보증금 미상 정보가 오주섭의 동일 권리인지, 별도 권리인지 매각물건명세서와 등기 원문으로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 105.6%이고 추세는 -15.8%입니다. 전체 평균 352,750,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
- 압류·당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세가 배당에서 먼저 차감되는지 확인해야 합니다. 실제 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약이 있어도, 신건 가격과 미상 권리는 따로 본다”
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리에서는 오주섭의 보증금 322,350,000원이 가장 큰 항목이지만, 신건 배당에서는 전액 배당되고 주택도시보증공사의 말소동의 확약서도 제출돼 있어 주된 을구 7번 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 반면 명의·보증금·전입일이 확인되지 않는 임차권 경정 기재는 확약 밖에서 별도 확인해야 하므로 권리분석을 ‘완전 무위험’으로 끝낼 수 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 감정가이자 현재 최저가인 356,000,000원은 최근 12개월 평균 337,000,000원의 105.6%이고, 최근 가격 추세는 -15.8%입니다. 최신 거래 359,000,000원과는 비슷하지만 최근 평균 이상인 신건 가격에 가격 가점을 줄 수는 없습니다. 주된 인수는 확약으로 해소됐지만, 미상 권리 확인과 가격 검증이 모두 남은 C등급 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 맞습니다.
