대구지방법원 2024타경182. 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 155 일원의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 등기상 소유자는 토리움에너지주식회사이고, 말소기준은 2023.09.21. 영포새마을금고의 채권최고액 1,440,000,000원 근저당권입니다. 이후 농협은행 가압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하며, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 접근하면 위험합니다. 매각물건명세서 비고에는 목록 9~13 건물이 허가 후 공사가 중단된 상태이며 사용승인을 받지 못했다고 적혀 있고, 목록 1~3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 명시돼 있습니다. 세 번 유찰돼 가격이 크게 내려온 배경을 권리소멸만으로 설명할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경182 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 155 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 등기 대상 | [건물] 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 155 제1동 |
| 소유자 | 토리움에너지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,163,613,600원 / 399,120,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,269,477,220원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
임차인 조사 내역은 없습니다. 말소기준은 2023.09.21. 영포새마을금고의 근저당권이고 채권최고액은 1,440,000,000원입니다. 2023.12.22. 농협은행의 425,377,975원 가압류는 후순위로 매각에 의해 소멸합니다. 2024.03.04. 영포새마을금고의 첫 임의경매개시결정은 이후 취하로 말소됐고, 2024.04.30. 다시 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 34%라고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 399,120,000원으로, 감정가 1,163,613,600원 대비 현재 회차 표기상 34% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시장가치 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 399,120,000원 | 392,732,320원 | 1,472,645,655원 |
| 4회 유찰 시 | 279,384,000원 | 274,672,624원 | 1,590,705,351원 |
| 5회 유찰 시 | 195,568,800원 | 192,030,837원 | 1,673,347,138원 |
유찰이 더 진행될수록 매각대금은 내려가지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 대신 채권자의 미배당액은 현재 회차 1,472,645,655원에서 5회 유찰 시 1,673,347,138원까지 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,387,680원 |
| 1. 근저당권 · 영포새마을금고 | 1,440,000,000원 | 392,732,320원 |
| 2. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 425,377,975원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 399,120,000원을 가정하면 집행비용 6,387,680원을 제외한 392,732,320원이 영포새마을금고에 배당되고, 농협은행과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권총액 1,865,377,975원 중 미배당은 1,472,645,655원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 공사중단·농지 조건 — 이 사건의 핵심 리스크
감정평가 내용상 일련번호 1, 2는 공부상 지목이 전이지만 현황은 대이며, 건축이 중단된 건부지라는 사정이 평가에 반영돼 있습니다. 따라서 등기 권리의 소멸 여부와 별도로 토지의 현황·농지 관련 요건·중단 건축물의 상태를 함께 살펴야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영덕군 영덕읍 노물리 소재 노물항 북측 근거리에 위치하며, 주변은 펜션·단독주택·임야·항구 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지이용. 일련번호 1~3은 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광유도형), 가축사육제한구역입니다.
- 공부와 현황. 일련번호 1, 2는 공부상 지목이 전이나 현황은 대이며, 건축이 중단된 건부지입니다.
- 토지 특성. 확인된 토지는 면적 1,017㎡, 지목 전, 급경사·부정형·맹지로 표시돼 있고 공시지가는 22,400원/㎡입니다.
- 환금성. 단독주택 + 토지 일괄매각에 공사중단 건축물과 농지 관련 조건이 결합돼 있어 일반 주거형 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 제출 가능 여부. 목록 1~3의 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 입찰 전에 제출 가능 여부를 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 공사중단 건축물. 목록 9~13은 사용승인을 받지 못한 공사중단 건축물입니다. 현황·완성 가능성·추가 절차를 확인해야 합니다.
- 현황과 공부 차이. 일련번호 1, 2는 공부상 전이나 현황은 대입니다. 토지 현황과 이용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰로 감정가 34% 수준까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 권리와 물건을 분리. 등기상 매수인 인수는 0원이지만, 사용승인·농지취득자격증명 문제는 별도의 핵심 리스크입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 영덕읍사무소 사실조회회신 내용을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 입찰”
이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 공사중단 건축물과 농지취득자격증명에 있습니다. 목록 9~13은 사용승인이 없고, 목록 1~3은 농취증 미제출 시 보증금을 돌려받지 못합니다.
또한 현재 최저가 399,120,000원은 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 비교할 실거래 시세가 없는 상황에서 이를 곧바로 ‘싸다’고 해석할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 물건 자체의 활용·완성·자격 리스크는 큼. 세 번 유찰된 할인폭보다 이 조건들을 해결할 수 있는지가 입찰 여부를 가르는 사건입니다.
