인천지방법원 2025타경35200. 부천시 오정구 여월동 초이스빌 비동 4층 402호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 서세중이며 2022.05.09 매매를 원인으로 2022.05.26 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권 자체보다 같은 날 시작된 박목현의 임대차입니다. 박목현은 2022.05.26 전입·점유·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 장숙자 근저당은 그보다 늦은 2022.08.24 설정됐습니다.
따라서 확약이 없다면 이 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로 봐야 합니다. 실제 시나리오에서도 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 경우 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 나타납니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 평가합니다. 다만 입찰 전에는 그 확약의 원본, 적용 범위와 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 53-14 초이스빌 비동 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 47.74㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 서세중 · 2022.05.26 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 말소기준권리는 2022.08.24 접수된 장숙자 근저당 105,000,000원입니다. 그런데 임차인 박목현은 그보다 앞선 2022.05.26에 전입신고·점유개시·확정일자를 모두 갖췄습니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 부천시 압류와 2025.12.02 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 선순위지만 확약이 핵심
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박목현 | 건물의 전부 · 주거 | 2022.05.26 / 2022.05.26 | 190,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
③ 가격 비교 — 신건 202,000,000원은 실거래보다 높다
확인된 동일 면적 47.74㎡ 실거래는 2022.05, 4층, 190,000,000원 1건입니다. 최저매각가 202,000,000원은 이 거래가격의 106.3%입니다. 현 회차에서는 확약 반영 인수액이 0원이므로 실질취득액도 202,000,000원이며, 실거래 190,000,000원을 웃돕니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 47.74㎡ | 4 | 190,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 박목현 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장숙자 | 105,000,000원 | 8,372,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 202,000,000원 가정에서는 집행비용 3,628,000원과 박목현 보증금 190,000,000원이 우선 배당되고, 장숙자 근저당에는 8,372,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약을 빼면 인수가 생기는 구조
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 202,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 31,462,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 129,280,000원 | 63,329,920원 | 0원 |
31,462,400원·63,329,920원은 확약을 반영하지 않은 배당 시나리오상 인수액입니다. 본 분석에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 해당 임차권에 적용해 실질 인수 0원으로 봅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 내 4층 402호입니다.
- 입지. 부천여월초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·교육환경보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있으며 대상 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 공시지가. 1,973,000원/㎡이며 토지면적은 312.9㎡입니다.
- 거래 표본. 초이스빌B동은 11세대, 사용승인일 2011.05.18이며 확인된 동일 면적 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매수인에게 적용돼 임차권등기가 말소되는지 문구와 절차를 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 선순위 확인. 박목현의 전입·점유·확정일자는 2022.05.26, 말소기준 근저당은 2022.08.24입니다. 확약을 제외하면 선순위 대항력 임차인입니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 202,000,000원은 확인된 실거래 190,000,000원의 106.3%입니다. 신건 자체에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 유찰 후에도 총비용 재검토. 낮아진 매각가만 보지 말고 확약 유효성, 배당액, 룰상 미배당 보증금을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 동일 면적 확인 거래가 1건이므로 입찰 직전 주변 다세대 실거래와 현장 상태를 별도로 대조하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심은 확약, 가격은 아직 비싸다
이 물건을 단순히 “임차권이 있으니 위험하다”거나 반대로 “말소되니 완전히 깨끗하다”고만 보면 핵심을 놓칩니다. 박목현은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 실제 선순위 임차인 1명이고, 보증금은 190,000,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
가격은 별개입니다. 감정가이자 신건 최저가인 202,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 190,000,000원의 106.3%입니다. 권리 위험이 확약으로 낮아졌다고 해서 시세보다 높은 신건 가격까지 정당화되지는 않습니다. 이 사건은 확약서 원본을 먼저 검증하고, 가격은 보수적으로 접근해야 하는 다세대 경매입니다.
