인천지방법원 2025타경35202. 부천시 원미구 심곡동 세영프라임 2층 202호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김종희이고, 2022.11.29. 매매를 원인으로 2022.12.01. 소유권이 이전됐으며 거래가액은 250,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 송재욱 임차권입니다. 송재욱은 2022.08.01. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.06.27., 보증금은 265,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2023.06.15. 케이비국민카드 가압류보다 전입이 빠르므로 원칙상 대항력이 있습니다.
그대로라면 현재 최저가 267,000,000원에서 집행비용 4,538,000원을 제외한 262,462,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 중 2,538,000원이 남아 매수인 인수 대상이 됩니다. 그러나 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35202 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 437-2 세영프라임 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로100번길 41-10 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 54.48㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층202호 |
| 소유자 | 김종희 · 2022.11.29. 매매 · 거래가액 250,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 267,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 확약이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송재욱 | 265,000,000원 | 2022.08.01 | 2022.06.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 송재욱은 건물 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기권자로, 전입·점유가 말소기준권리인 2023.06.15. 가압류보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 경매가격이 내려갈수록 배당되지 않는 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커지는 구조입니다.
② 시세 비교 — 확약으로 인수가 없어도 신건은 최근 시세보다 높다
세영프라임은 총 8세대, 사용승인일은 2018.08.13.입니다. 확인된 실거래는 3건이며 전체 평균은 242,333,333원입니다. 다만 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2024.04. 255,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 51.65㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2023.02 | 51.65㎡ | 2 | 222,000,000원 |
| 2022.11 | 54.48㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 242,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 평균 255,000,000원의 104.7%입니다. 최신 거래 255,000,000원과 비교해도 더 높습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 8.1% 높은 흐름이지만, 그 상승 흐름을 반영한 최신 가격보다도 경매 신건 가격이 높습니다. 확약으로 인수액을 0원으로 보더라도 실질취득 기준은 267,000,000원이므로 신건을 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,538,000원 |
| 1. 임차인 송재욱 보증금 | 265,000,000원 | 262,462,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,084,273원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산에서는 송재욱 보증금 중 2,538,000원이 미배당되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 267,000,000원 | 2,538,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 213,600,000원 | 55,190,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 170,880,000원 | 97,312,320원 | 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 원칙적으로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 확약을 배제한 계산에서는 현재 2,538,000원, 1회 유찰 시 55,190,400원, 2회 유찰 시 97,312,320원으로 인수액이 커집니다. 다만 이 임차권에 관해서는 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 실제 투자 판단에서는 각 회차의 해당 임차권 인수를 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층202호이며 사용승인일은 2018.08.13.입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 4m 및 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 상대보호구역에 저촉되고, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 220.4㎡, 공시지가 2,452,000원/㎡이며 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 크게 좌우됩니다. 해당 확약의 적용 대상이 송재욱의 을구 3번 임차권임을 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 255,000,000원인데 신건 최저가는 267,000,000원입니다. 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 확인된 실거래는 3건입니다. 아파트처럼 거래 표본이 두껍지 않으므로 매도 시점의 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 유찰 시 인수구조 재확인. 확약을 배제하면 유찰될수록 미배당 임차보증금이 커집니다. 매 회차마다 확약의 효력과 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
- 압류·가압류 확인. 2023.06.15. 케이비국민카드 가압류 이후의 부천시 압류, 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 물건은 처음 보면 보증금 265,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 2,538,000원이 부족합니다. 하지만 해당 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 확약을 반영한 매수인 실질 인수는 0원으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 신건 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 최저가 267,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 255,000,000원의 104.7%입니다. 전체 평균 242,333,333원보다도 높습니다. 여기에 총 8세대의 소규모 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수도 1.5회입니다. 결론은 확약 확인 시 권리는 접근 가능, 가격은 신건에서 보류입니다.
