인천지방법원 2025타경35204. 부천시 원미구 상동 대동리치빌 4층 402호, 전용 40.88㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권이 말소기준권리보다 뒤에 있다는 사실 자체가 아니라, 임차인 장남희의 전입 2022.08.16·점유개시 2022.08.17이 말소기준권리인 페이플러스 근저당 2023.03.16보다 빠르다는 점입니다. 확정일자도 2022.08.16이고 배당요구도 이루어져 있어, 장남희는 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 정리됩니다.
다만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 2번 주택임차권등기가 명시됐지만, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 따라서 장남희 임차권에 대해서는 배당표의 기계적 계산상 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수부담을 0원으로 반영해야 합니다. 이 확약의 효과는 장남희 임차권에 한정되며, 조사된 별도 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 상동 249-3 대동리치빌 4층 402호 · 도로명 석천로38번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 40.88㎡ · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 박번영 (2022.12.20. 거래가 188,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 건물 / 단지 | 대동리치빌 · 7세대 · 2010.05.04. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약을 같이 봐야 한다
말소기준권리는 2023.03.16. 주식회사페이플러스 근저당권 100,000,000원입니다. 그 이후의 부천시 압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 장남희 임차인은 말소기준권리보다 앞서 전입·점유했고 확정일자도 갖춰, 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장남희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2022.08.16 / 2022.08.16 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
장남희는 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 봅니다. 배당표에서는 매각대금 178,000,000원 중 집행비용 3,292,000원을 먼저 차감한 뒤 임차인에게 174,708,000원을 배당하는 것으로 계산되어, 보증금에서 3,292,000원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 대항력에 따라 매수인 인수 위험이 됩니다.
③ 시세 비교 — 평균보다는 낮지만 최신 거래보다는 높다
동일 전용면적 40.88㎡의 확인 거래는 4건입니다. 거래가격은 175,000,000원~190,000,000원, 평균은 184,500,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 178,000,000원은 최근 12개월 평균 지표의 96.5%입니다. 하지만 가장 최신 거래인 2023.01 거래가격은 175,000,000원으로 현재 실질취득액보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 40.88㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2022.12 | 40.88㎡ | 4 | 188,000,000원 |
| 2022.07 | 40.88㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2022.05 | 40.88㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 평균 | 40.88㎡ | 4건 | 184,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 장남희 보증금 | 178,000,000원 | 174,708,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페이플러스 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산에서는 장남희 보증금의 미배당액 3,292,000원이 매수인 인수로 산정됩니다. 그러나 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 장남희 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없이는 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 178,000,000원 | 3,292,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 142,400,000원 | 38,393,600원 | 장남희 임차권 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 113,920,000원 | 66,474,880원 | 장남희 임차권 실질 0원 |
대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 일반적인 인수형 사건이라면, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 됩니다. 실제로 이 사건의 원칙 계산도 1회·2회 유찰 시 인수액을 각각 38,393,600원, 66,474,880원으로 산정합니다. 그러나 장남희 임차권에는 말소동의 확약이 제출돼 있으므로, 이 임차인에 한해 그 원칙상 인수액을 실제 매수부담으로 더해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 일부이며, 외벽은 적벽돌 치장쌓기·페인팅, 창호는 PVC창호 등입니다.
- 입지. 부천여자고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 유사 규모 공동주택과 단독주택이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 국철 1호선 중동역은 도보 15여분 정도 거리에 있어 교통여건은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 북측으로 약 8미터 도로에 접합니다. 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형으로 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 2,128,000원/㎡이며 토지면적은 172.0㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 대동리치빌은 7세대 규모이고 확인된 동일면적 거래는 4건입니다. 거래 표본이 많지 않은 다세대주택이므로 가격 결정 때 평균값보다 개별 물건 상태와 최신 거래를 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 장남희 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 의존합니다. 문서의 대상·조건·효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 지위 확인. 장남희의 전입 2022.08.16·점유개시 2022.08.17·확정일자 2022.08.16 및 배당요구 사실을 다시 대조하세요.
- 가격 착시 경계. 178,000,000원은 최근 12개월 평균 지표 184,500,000원의 96.5%지만, 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 평균 대비 할인만으로 “싸다”고 판단하기 어렵습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 과정에서는 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 현재 실제 점유와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 다세대 환금성 점검. 7세대 규모이고 실거래 표본이 4건이므로, 아파트처럼 거래량을 전제로 한 환금성 판단은 피하는 편이 안전합니다.
- 배당 변동 항목. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 매각기일 전 최종 서류에서 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.24. 발행 기준입니다. 매각기일 직전 변동 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리 리스크는 확약이 낮추고, 승부처는 가격이다
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 178,000,000원의 대항력 임차인이 있어 상당한 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 미배당액 3,292,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 제출돼 있어, 장남희 임차권에 대한 실질 인수는 0원으로 반영하는 것이 핵심입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 178,000,000원입니다. 이 가격은 최근 12개월 평균 지표 184,500,000원보다 낮지만, 가장 최신 거래 175,000,000원보다 높습니다. 여기에 7세대 다세대주택이라는 환금성 특성까지 고려하면 권리 문제가 해결됐다는 이유만으로 신건 가격에 높은 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 이 사건은 “선순위 임차인 때문에 무조건 피해야 할 물건”도 아니고, “평균보다 96.5%니까 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 확약의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 최신 거래보다 높은 현재 가격을 감수할 이유가 있는지 따져보는 물건입니다.
