인천지방법원 2025타경513222. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 아르누보 3층 303호입니다. 소유자 이경화는 2022년 3월 2일 매매를 원인으로 거래가액 310,000,000원에 취득했습니다. 권리 흐름의 핵심은 2023년 11월 2일 중구(인천광역시)의 압류가 말소기준이라는 점과, 그보다 앞선 2021년 9월 23일 전입한 임차인 임어진에게 대항력이 있다는 점입니다.
임어진은 보증금 310,000,000원, 확정일자 2021년 11월 30일, 배당요구가 확인돼 우선변제를 받을 수 있습니다. 최저가 295,000,000원을 전제로 한 배당표에서는 집행비용 4,930,000원 후 임차인에게 290,070,000원이 배당되고, 19,930,000원이 미배당됩니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 매수인의 미배당 인수가 늘어 총 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다. 그러나 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 임어진에 대한 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층303호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 84.15㎡ · 지하1층 지상16층 건물의 3층 303호 |
| 소유자 | 이경화 (2022.03.02 매매, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2019.11.29 |
① 권리 흐름 — 대항 임차인이 먼저다
말소기준은 2023.11.02 중구(인천광역시) 압류입니다. 임어진의 주민등록일 2021.09.23과 확정일자 2021.11.30이 이에 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 주택임차권등기는 2024.02.16 접수됐고 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있지만, 선순위 대항력의 미배당 보증금 문제는 별도로 봐야 합니다. 본건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 그 인수 위험을 실질적으로 해소하는 핵심 자료입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임어진 | 2021.09.23 / 2021.11.30 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
| 정혜옥 | 2024.11.27 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임어진은 실제 임차인으로 확인되며 보증금 310,000,000원을 다른 신고와 중복 합산할 사유가 없습니다. 정혜옥은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일 2024.11.27이 말소기준일 2023.11.02보다 늦어 본건 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 확약 밖에서 별도 인수액을 더할 근거는 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
아르누보의 실거래 전체 12건 평균은 291,083,333원이지만, 2022~2023년의 310,000,000원~320,000,000원대 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 최근 가격 판단은 최근 12개월 3건 평균 241,666,666원과 최신 거래 250,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 과거 구간보다 21.4% 하락한 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 82.85㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 78.6㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 78.6㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2023.10 | 84.15㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 82.85㎡ | 4 | 320,000,000원 |
| 2023.07 | 77.84㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2023.06 | 80.18㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 80.18㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2023.03 | 78.6㎡ | 7 | 318,000,000원 |
| 2023.02 | 78.6㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 78.6㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2022.11 | 77.84㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 241,666,666원 |
확약을 반영한 실질취득가는 최저가와 같은 295,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 122.1%이고, 최신 거래 250,000,000원보다도 45,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 291,083,333원과만 비교하면 차이가 작아 보이지만, 최근 시장은 과거보다 -21.4% 내려와 있습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 임어진 보증금 | 310,000,000원 | 290,070,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임어진 미배당액은 19,930,000원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 본건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 배당표는 당해세·최우선변제 등에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액이 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 295,000,000원 | 19,930,000원 | 314,930,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 236,000,000원 | 78,104,000원 | 314,104,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 188,800,000원 | 124,643,200원 | 313,443,200원 |
위 표의 인수액은 확약을 적용하지 않은 배당 계산상 수치입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 총 부담이 보증금 부근에서 유지되는 구조가 드러납니다. 다만 본건 실제 판단에서는 확약을 적용해 임어진 인수액을 0원으로 봐야 하므로, 유찰 시 실질취득가는 해당 회차 매각가가 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.11.29입니다.
- 입지. 송도중학교 동측 인근으로 아파트·업무시설·다가구주택·상업용부동산이 밀집한 지역이며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 신포역(수인분당선)이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·특별관리해역·교육환경보호구역 등에 해당하고, 공시지가는 1,890,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 아르누보는 70세대이며 최근 거래는 235,000,000원~250,000,000원으로 내려와 있습니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 본건 판단의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 임어진 임차권등기의 말소와 인수 해소 조건을 원문에서 반드시 대조해야 합니다.
- 임어진 배당 부족분 확인. 현재 회차 배당 계산상 부족분은 19,930,000원입니다. 확약 적용 전 원칙상 인수액이므로 확약의 효력이 실제 매각조건과 정확히 맞물리는지 확인해야 합니다.
- 정혜옥 점유 관계 확인. 전입일은 2024.11.27로 말소기준 뒤여서 대항력은 없지만 보증금·점유조건은 현장과 명세서 원본으로 확인하는 것이 안전합니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 최근 12개월 평균은 241,666,666원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 현재 최저가 295,000,000원은 두 기준 모두보다 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 가격은 과거 구간보다 -21.4% 낮습니다. 전체 거래 평균 291,083,333원만 보고 가격을 판단하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
- 유찰 통계 확인. 제공 통계상 평균 유찰은 1.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 신건 응찰 전 회차별 가격 변화를 비교할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 310,000,000원의 선순위 대항 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 실제 배당 계산도 현재 회차에서 19,930,000원의 미배당을 만들고, 유찰될수록 그 금액은 커집니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 임어진에 대한 실질 인수는 0원으로 판단하는 것이 핵심입니다.
문제는 그 다음입니다. 확약 반영 실질취득가는 295,000,000원인데 최근 12개월 평균은 241,666,666원, 최신 거래는 250,000,000원입니다. 최근 시장은 과거보다 -21.4% 하락했습니다. 권리의 큰 고비가 확약으로 풀렸다고 해서 현재 가격이 매력적으로 바뀌는 것은 아닙니다. 권리는 조건부 해소, 가격은 고평가. 현재 회차에서는 확약서의 법적·절차적 효력을 확인하는 것과 동시에, 최근 시세보다 높은 가격을 감수할 이유가 있는지부터 따져야 합니다.
