인천지방법원 2025타경513222. 인천광역시 중구 답동의 아르누보 3층 303호, 전용면적 84.15㎡ 오피스텔입니다. 감정가 2억 9,500만원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가격은 1억 4,455만원입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 3억 1,000만원입니다.
이 사건은 일반적인 저가 낙찰 물건처럼 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 임어진의 전입·점유 시점은 제공된 기준권리보다 앞서고, 보증금도 3억 1,000만원입니다. 따라서 배당부족액이 발생하면 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 이 문제를 바꿀 수 있는 핵심 자료가 바로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약의 효력이 임차권 및 미배당 잔액의 매수인 인수까지 해소하는지에 따라 실질취득액은 1억 4,455만원과 약 3억 1,282만원대로 크게 달라집니다. 입찰 판단의 출발점은 유찰 횟수가 아니라 확약서 원문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513222 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 답동 43-4 아르누보 3층 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.15㎡ · 제3층 제303호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 16층 · 사용승인일 2019.11.29 |
| 소유자 | 이경화 (2022.03.02 매매, 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 144,550,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 등기상 권리 집계 | 근저당 1건 · 압류 2건 · 주택임차권등기 1건 |
| 기준권리 | 제공된 우선순위 산정 기준: 갑구 7번 압류 · 2023.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소확약이 핵심이다
제공된 우선순위 산정상 말소기준은 2023.11.02 갑구 7번 압류입니다. 그 이후의 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2024.02.16 등기된 임어진의 주택임차권 역시 매각으로 등기 자체는 말소 대상이지만, 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
임어진의 임대차 관계는 다음과 같습니다.
- 주민등록일자: 2021.09.23
- 임대차계약일자: 2021.11.14
- 확정일자: 2021.11.30
- 점유개시일자: 2021.12.17
- 임차권등기 접수: 2024.02.16
- 임차보증금: 310,000,000원
전입·점유 시점이 제공된 기준권리보다 앞서므로 임어진은 대항력 있는 임차인으로 분류됩니다. 확정일자와 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 넘어올 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 임어진 3층 303호 전부 |
2021.09.23 2021.11.30 |
310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 임차권등기 · 배당요구 · HUG 말소동의 확약서 제출 |
| 정혜옥 점유 부분 미상 |
2024.11.27 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 전입 후순위로 기재 · 보증금 및 확정일자 확인 필요 |
실제 임차인 2명으로 분류됩니다. 임차인 내역상 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 별도 기재되어 있으며, 임차인 숫자에 추가하지 않았습니다.
다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다. 해당 확약이 임어진의 임차권 및 미배당 잔액에 관한 매수인 인수 문제까지 해소하는 효력이 있다면 임어진에 대한 실질 인수액은 0원*으로 평가합니다.
확약서가 임어진에게만 적용된다면 정혜옥의 점유 상태·보증금·확정일자·실제 인도 가능성은 별도의 명도 및 권리조사 대상으로 남습니다.
* 실질 인수 0원은 제출된 확약서가 임어진의 임차권 말소뿐 아니라 미배당 잔액의 매수인 인수 문제까지 유효하게 해소한다는 전제입니다. 단순한 등기 말소 동의만으로 대항력에 기초한 잔액청구 문제까지 당연히 소멸한다고 단정할 수 없으므로, 확약서 원문에서 적용 대상·말소 조건·잔액 청구 및 인수 관련 문구를 반드시 확인해야 합니다. 확약의 효력이 인정되지 않으면 아래 배당부족액을 기준으로 다시 판단해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락 추세
아르누보의 비교 실거래 12건입니다. 면적은 77.84~84.15㎡이며, 대상 물건과 면적대가 유사한 거래를 중심으로 확인합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 82.85㎡ | 6층 | 250,000,000원 |
| 2025.06 | 78.60㎡ | 10층 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 78.60㎡ | 7층 | 240,000,000원 |
| 2023.10 | 84.15㎡ | 5층 | 320,000,000원 |
| 2023.09 | 82.85㎡ | 4층 | 320,000,000원 |
| 2023.07 | 77.84㎡ | 9층 | 310,000,000원 |
| 2023.06 | 80.18㎡ | 15층 | 240,000,000원 |
| 2023.04 | 80.18㎡ | 9층 | 310,000,000원 |
| 2023.03 | 78.60㎡ | 7층 | 318,000,000원 |
| 2023.02 | 78.60㎡ | 11층 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 78.60㎡ | 14층 | 320,000,000원 |
| 2022.11 | 77.84㎡ | 7층 | 320,000,000원 |
최근 12개월 평균은 241,666,666원(3건), 최신 거래는 2026.03의 250,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간을 비교한 추세는 -21.4% 하락입니다.
현재 최저가 144,550,000원은 최근 12개월 평균의 59.8%입니다. 다만 이 가격 비교는 임어진의 임차권 인수 문제가 확약으로 해소된 경우에만 유효합니다.
가격 판단은 두 가지로 나누어야 합니다.
- 확약 효력 인정: 실질 인수액 0원, 실질취득액 144,550,000원. 최근 평균 241,666,666원 및 최신 거래 250,000,000원보다 낮은 가격입니다.
- 확약 효력 불인정: 미배당 보증금 168,273,700원을 인수할 수 있어 실질취득액은 312,823,700원입니다. 최근 평균과 최신 거래를 모두 웃도는 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,823,700원 |
| 1. 임차인 임어진 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 141,726,300원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 추정 2,823,700원을 제외한 금액이 임차인 임어진에게 배당됩니다. 임차보증금 310,000,000원 중 141,726,300원이 배당되고, 배당부족액 168,273,700원이 남습니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 별도 채권 항목으로 표시했으며, 임차보증금과 단순 합산하여 중복 계산하지 않았습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 인수 시나리오
아래는 HUG 말소동의 확약의 효력이 인정되지 않는 경우를 가정한 배당부족액 계산입니다.
| 구분 | 매각가격 | 매수인 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(2회 유찰) | 144,550,000원 | 168,273,700원 | 312,823,700원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 211,031,590원 | 312,216,590원 |
| 4회 유찰 시 | 70,829,500원 | 240,845,431원 | 311,674,931원 |
이 표가 이 사건의 가장 중요한 부분입니다. 유찰이 더 진행되어 낙찰가격이 내려가더라도 임차보증금 미배당액이 그만큼 증가합니다. 실질취득액은 약 3.12억원대에서 크게 낮아지지 않습니다. 따라서 확약이 유효하지 않은 상태에서는 유찰을 기다리는 것만으로 인수 위험을 해결할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 답동 소재 송도중학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트와 업무시설, 다가구주택, 상업용 부동산이 밀집해 있으며 제반 입지여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장과 수인분당선 신포역이 소재합니다. 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 16층 건물입니다. 사용승인일은 2019.11.29이며 위생·급배수·개별난방·옥내 소화전·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
- 규모. 아르누보는 70세대 규모입니다. 대단지 아파트와 비교하면 거래 수요층과 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
- 토지이용계획. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며 상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일과 지정기간이 다르므로 현재 적용 여부와 매수인 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 12개월 평균 241,666,666원, 최신 거래 250,000,000원입니다. 최근 추세는 -21.4% 하락이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.1회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 확약서 원문 확보. 말소동의 확약서의 제출 사실만 확인하고 끝내지 마세요. 임어진의 임차권 말소뿐 아니라 미배당 잔액에 대한 매수인 인수 및 대항력 주장까지 해소되는지 문언과 조건을 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건. 매각 후 말소 시점, 필요한 서류, 확약의 효력 발생 조건, 확약 이행 주체를 확인하세요. 단순 등기 말소와 보증금 잔액 인수 문제는 구분해야 합니다.
- 근저당 순위 확인. 등기상 근저당 1건이 집계되어 있습니다. 갑구 7번 압류의 2023.11.02가 최종 말소기준인지 등기부 전체에서 접수일과 순위를 대조하세요.
- 정혜옥 임대차 조사. 보증금과 확정일자, 점유 부분, 실제 거주 여부를 확인하세요. 임어진에 대한 HUG 확약이 다른 임차인에게까지 자동 적용되는 것은 아닙니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 확약이 유효하면 현재 최저가 144,550,000원을 기준으로 검토할 수 있습니다. 확약이 불확실하거나 효력이 없다면 인수액 168,273,700원을 더한 312,823,700원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세 확인. 최근 12개월 평균 241,666,666원과 최신 거래 250,000,000원을 우선 비교하세요. 전체 평균 291,083,333원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 외국인 토지거래허가구역. 지정기간이 매각기일과 다르므로 현재 규제 적용 여부를 확인하세요.
- 명도 및 관리비. 임차권 말소와 별개로 실제 점유자 확인, 인도 협의, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, HUG 확약서, 실거래 원본을 함께 확인하세요.
맺으며 — “확약이 가격을 바꾸는 물건”
인천 아르누보 303호는 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 오피스텔입니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 59.8%라는 가격이 눈에 들어옵니다. 그러나 이 숫자만으로 좋은 경매라고 판단하면 안 됩니다.
임어진의 보증금은 310,000,000원이고, 현재 매각가 기준 배당부족액은 168,273,700원입니다. 확약의 효력이 인정되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 매수인 인수액이 늘어나 실질취득액은 약 3.12억원대로 유지됩니다. 이 경우 최근 실거래 시세보다 비싸게 취득할 위험이 있습니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권의 말소와 미배당 잔액 인수 문제까지 유효하게 해소한다면 실질 인수액은 0원*으로 평가할 수 있습니다. 그때는 1억 4,455만원이라는 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은 가격으로 의미를 갖습니다.
다만 정혜옥의 보증금 및 점유 상태, 근저당 1건의 순위, 확약서의 구체적인 효력은 여전히 확인해야 합니다. 최근 거래 추세도 -21.4% 하락입니다.
결론은 명확합니다. 확약서 원문 확인 전에는 입찰을 서두르지 마세요. 이 물건의 핵심은 2회 유찰이나 49% 최저가가 아닙니다. 3억 1,000만원의 임차보증금 인수 위험을 확약이 실제로 제거하는지가 이 물건의 가격과 투자 판단을 결정합니다.
가격은 관심 대상, 권리는 확약 확인 후 판단.
