인천지방법원 2025타경35207. 부천시 원미구 역곡동 예성센트럴빌 가동 502호로, 집합건축물대장상 전유부 용도는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 고은정이고, 2018년 10월 3일 매매를 원인으로 거래가액 167,000,000원에 취득한 등기가 확인됩니다. 현재 등기상 핵심은 2021년 12월 23일 경기신용보증재단의 가압류와, 그보다 먼저 전입·점유를 시작한 임차인 유미란의 보증금 170,000,000원입니다.
권리분석의 승부처는 단순히 “임차권등기가 말소되느냐”가 아닙니다. 유미란의 주민등록·점유개시일은 2021.08.02이고 말소기준권리는 2021.12.23 가압류이므로, 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 확약이 없다면 배당되지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차인에 대해서는 본 분석 규칙상 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35207 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 104-1 예성센트럴빌 가동 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 지봉로127번길 29 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 45.56㎡ · 지상5층 건물의 5층 |
| 감정 이용상태 | 집합건축물대장상 다세대주택 · 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인 불가 |
| 소유자 | 고은정 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다
등기부에는 과거 우리은행·국민은행·대명캐피탈대부·투에스대부의 근저당과 신탁등기가 있었지만 모두 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2021.12.23 경기신용보증재단 가압류 8,046,500원이고, 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 유미란의 실제 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2021.08.02이므로, 등기 순위만 보고 후순위 임차권으로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유미란 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 170,000,000원 | 2021.08.02 / 2021.07.21 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 1.72억 vs 1.95억, 다만 표본은 1건
비교 단지명은 예성센트레빌, 총 12세대, 사용승인일은 2012.09.06입니다. 비교 가능한 실거래는 1건으로, 2023년 6월 전용 48.25㎡ 3층이 195,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 최근 12개월 평균 역시 195,000,000원이고 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 48.25㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 195,000,000원 |
최저가 172,000,000원은 최근12개월 평균 195,000,000원의 88.2%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 172,000,000원으로 같으므로, 현재 비교값만 놓고 보면 23,000,000원 낮은 가격입니다. 다만 실거래 표본 자체가 1건이고 최신 거래월이 2023.06이므로, 이 195,000,000원을 여러 거래가 뒷받침하는 확정 시세처럼 해석하기보다는 제한된 비교 기준으로 보는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 유미란 보증금 | 170,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 8,046,500원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 유미란 보증금 중 1,208,000원이 미배당으로 남는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영하면 본 분석상 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커지는 구조
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 172,000,000원 | 1,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 137,600,000원 | 35,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 110,080,000원 | 62,261,120원 | 0원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 잘 보여줍니다. 확약을 빼고 배당구조만 보면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석 규칙상 그 인수액을 실질 0원으로 봅니다. 따라서 확약이 유효하게 반영되는 한 유찰은 실제 취득가격을 낮추는 방향으로 작용합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 역곡중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택과 아파트 등 공동주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 인근 도로에 시내버스 정류장이 있고, 남서측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동북측과 남동측으로 각각 폭 약 15m, 8m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류·중로2류에 접합니다.
- 토지가격. 공시지가 2,496,000원/㎡, 지목은 대, 토지면적은 393.8㎡입니다.
- 현장확인. 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가했고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 총 12세대 규모이며 비교 가능한 실거래가 1건이어서 가격 검증 자료가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 권리분석의 핵심입니다. 매각물건명세서의 적용 범위와 임차권 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 유미란은 2021.08.02 전입·점유로 말소기준 2021.12.23보다 앞섭니다. 확약을 배제하면 인수형 구조라는 점을 기억해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 최저가 172,000,000원은 비교값 195,000,000원의 88.2%지만 실거래 표본이 1건뿐입니다.
- 내부상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부확인이 되지 않았습니다. 다세대주택은 개별 호수 상태가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인이 중요합니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가에서는 자세한 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서와 함께 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”만 보고 포기할 사건은 아니다
이 물건은 전입일이 말소기준권리보다 빠른 보증금 170,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 첫인상만 보면 전형적인 인수 위험형입니다. 실제 배당계산에서도 신건 기준 1,208,000원이 남고, 유찰될수록 미배당 보증금은 35,126,400원, 62,261,120원으로 커집니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이를 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 가격도 최저가 172,000,000원이 비교시세 195,000,000원의 88.2%로 낮습니다. 다만 비교 실거래가 단 1건이고 총 12세대의 소규모 다세대라는 점 때문에 가격 신뢰도에는 한계가 있습니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 메리트가 있으나 시세 검증은 보수적으로입니다.
