인천지방법원 2025타경35211. 부천시 오정구 여월동 유플러스 2층 201호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 등기상 현 소유자는 박재오로, 2019.10.30 매매를 원인으로 2019.12.10 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 175,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2022.11.24 주택도시보증공사의 1,070,000,000원 가압류이며, 이후 국세 압류·부천시 압류·강제경매개시결정과 2023.12.07 등기된 문장수의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기 순위만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 문장수는 2019.12.06 전입·점유, 2019.10.21 및 2021.11.10 확정일자를 가진 임차권자로, 말소기준인 2022.11.24보다 앞서 대항력이 있는 임차인입니다. 등기된 임차보증금은 최초 175,000,000원, 갱신 후 183,000,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 이 임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐고, 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35211 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 4-42 유플러스 2층 201호 · 성곡로92번길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 대상면적 51.69㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2011.12.26 |
| 소유자 | 박재오 (2019.12.10 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 185,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류입니다. 2011년 전주중앙신용협동조합 근저당과 2012년 우리은행 근저당은 각각 2012.12.20, 2017.12.13 이미 말소됐습니다. 기준권리 이후 국세 압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
* 확약은 해당 임차권등기에 한해 반영한 판단입니다. 입찰 전 말소동의 확약서 원문과 적용 범위를 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유 — 실제 2명, 위험 성격은 다르다
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문장수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.06 / 2019.10.21 | 175,000,000원 183,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 실질 0원* |
| 박진화 | 현황조사·매각물건명세서상 점유 | 2025.05.21 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 권리상 인수 없음 |
박진화의 전입일은 2025.05.21로 말소기준권리보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 권리 인수와 별개로 현재 점유관계·명도 상대방은 입찰 직전 다시 확인해야 합니다. 즉 이 사건은 “대항력 임차권 확약”과 “후순위 점유자 명도”를 서로 분리해 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 1.85억이 싸 보이지만 표본은 1건뿐
유플러스의 제공된 비교 거래는 2022.09, 전용 44.73㎡, 2층, 192,000,000원 한 건입니다. 현재 대상은 51.69㎡로 면적도 일치하지 않습니다. 숫자만 놓고 보면 최저가 185,000,000원은 192,000,000원의 96.4%이지만, 거래시점이 오래됐고 표본이 1건이며 면적까지 달라 확실한 할인 매물이라고 단정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 44.73㎡ | 2 | 192,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 185,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,390,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 181,610,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,253,000,000원 중 181,610,000원 배당, 미배당 1,071,390,000원으로 계산된 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 자료상 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 185,000,000원 | 181,610,000원 | 1,071,390,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 148,000,000원 | 145,128,000원 | 1,107,872,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 118,400,000원 | 115,942,400원 | 1,137,057,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천여월초등학교 북측 인근으로, 주변에 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 201호이며 사용승인일은 2011.12.26입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 토지로 공동주택 부지로 이용 중이며 북측·서측 도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 규모. 유플러스는 총 12세대로 제공돼 있어 대단지 아파트와 달리 거래 표본과 환금성 판단에 보수적 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 문장수 임차권에 대한 확약의 당사자·조건·적용 범위를 매각물건명세서 원문과 직접 대조하세요.
- 문장수 보증금 관계 확인. 등기상 보증금 175,000,000원 및 183,000,000원, 전입·점유·확정일자와 배당요구 관계를 원본으로 다시 확인하세요.
- 박진화 점유 확인. 전입은 2025.05.21로 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 실제 점유자와 명도 상대방을 확인하세요.
- 시세 재조사. 비교 실거래는 2022.09 한 건이고 대상면적과 불일치합니다. 최근 인근 다세대 거래를 별도로 확인하지 않으면 1.85억의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
- 세금·비용 확인. 국세 압류와 부천시 압류가 있는 만큼 당해세 여부, 체납 공과금·관리비 등을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·감정평가서 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 확약 원문과 점유 확인이 먼저
이 물건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 대항력 있는 문장수의 임차보증금이 183,000,000원에 이르지만, 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 있어 자료상 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 반면 박진화라는 별도 점유자가 존재하고 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입이 기준권리보다 늦어 권리상 인수 위험은 낮지만 명도 실무는 남습니다.
가격도 마찬가지입니다. 최저가 185,000,000원은 비교 거래 192,000,000원의 96.4%이지만, 그 비교 거래는 2022.09 한 건이고 면적도 44.73㎡로 대상 51.69㎡와 다릅니다. 따라서 이 사건은 “확약 확인이 되면 권리 인수는 정리되지만, 신건 가격과 현재 점유는 별도로 검증해야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다.
