인천지방법원 2025타경35213. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 7층 705호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김성진은 2022년 6월 7일 매매를 원인으로 2022년 6월 28일 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 265,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등록도 등기됐습니다.
권리의 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 이 사건에서 정리된 말소기준은 2025.12.02. 강제경매개시결정입니다. 그런데 홍지운의 주택임차권등기는 그보다 앞선 2024.04.08.에 등기됐고, 임대차계약일·주민등록일·확정일자는 모두 2022.06.07.입니다. 원칙적인 권리순서만 보면 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 홍지운 임차권에 한해 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35213 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 7층 705호 도로명: 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 철근콘크리트구조 14층 건물 내 7층 705호 |
| 소유자 | 김성진 (2022.06.07. 매매, 2022.06.28. 소유권이전, 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 286,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 홍지운은 확약, 나머지 2명은 미상
2021년 신탁 관련 등기는 이후 말소됐고, 2022.06.28. 김성진 명의로 소유권이전이 이뤄졌습니다. 주택임차권자인 홍지운은 임대차계약일·주민등록일·확정일자가 2022.06.07., 점유개시일은 2022.06.28., 임차권등기일은 2024.04.08.이며 보증금은 265,000,000원입니다. 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍지운 | 2022.06.07 / 점유 2022.06.28 | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 진해서 | 2024.09.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김도유 | 2025.11.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. * 홍지운은 권리순서상 인수 대상이 될 수 있으나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약은 홍지운에게만 적용됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 286,000,000원, 현재 최저매각가도 286,000,000원으로 신건입니다. 이 물건에 대해 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않으므로, 감정가나 현재 최저가가 시장가격보다 낮다는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 권리 정리가 일부 진행됐다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,804,000원 |
| 1. 임차인 홍지운 보증금(우선변제) | 265,000,000원 | 265,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 16,196,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 4,804,000원과 홍지운 보증금 265,000,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사에는 16,196,000원이 배당되는 구조입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 248,804,000원입니다. 이 배당표에는 김도유·진해서의 미상 보증금이 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부 및 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 판단하면 안 됩니다.
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 ‘고촌역’ 북서측 인근이며, 주변은 아파트·공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 김포골드라인 고촌역과 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 7층 705호이며, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 고도지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남서측 왕복 9차선 도로, 북동측 약 8m 도로, 북서측 약 4m 보행자전용도로에 각각 접합니다.
- 공시지가. 4,994,000원/㎡입니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용상태와 임대관계가 매수층에 직접 영향을 주는데, 현재 임차관계 중 2명의 보증금·확정일자가 미상이라 권리 정리 전에는 환금성 평가를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김도유·진해서 임대차 원본 확인. 보증금, 계약일, 확정일자, 점유 범위와 실제 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 단정하지 마세요.
- 홍지운 확약서 문구 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 홍지운 임차권등기의 말소를 확실히 담보하는지 원문을 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.06.28. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 286,000,000원은 감정가와 동일하지만 비교 실거래가 없어 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 예상배당은 홍지운 265,000,000원 우선변제를 반영하지만, 보증금 미상인 김도유·진해서의 권리관계에 따라 실제 결과가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 임차인이 3명으로 파악되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 대상과 협의 상대방을 사전에 특정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 배당요구 관련 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권 하나는 풀렸지만, 권리가 끝난 것은 아니다”
이 물건의 가장 큰 숫자는 홍지운의 265,000,000원 보증금입니다. 권리순서만 보면 말소기준보다 앞선 임차권이어서 매우 무거운 인수요소지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 홍지운 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 문제는 그 다음입니다. 진해서와 김도유 역시 말소기준보다 앞서 전입했는데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들은 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 확약의 보호범위 밖입니다.
따라서 현재 신건 최저가 286,000,000원을 기준으로 단순히 “인수 0원짜리 오피스텔”이라고 평가하는 것은 위험합니다. 실거래 비교자료도 없어 가격상 할인 여부를 검증할 수 없습니다. 홍지운 임차권은 해소 방향, 나머지 임차관계는 미해결. 입찰 판단의 핵심은 두 미상 점유자의 임대차 내용을 매각 전까지 얼마나 확실히 확인하느냐에 있습니다.
