인천지방법원 2025타경35215. 부천시 오정구 원종동 삼양스텔라 3층 301호, 전용 36.86㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구의 장재영 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.03.12, 점유개시는 2021.04.20, 주민등록은 2021.04.21, 확정일자는 2021.03.12이고 보증금은 220,000,000원입니다. 강제경매개시결정 2025.12.02보다 앞선 권리라 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에는 이 임차권에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차권 하나에 대해서는 정확도 규칙상 매수인이 실제로 떠안을 보증금을 0원으로 반영합니다. 유찰로 낙찰가가 내려가면 배당표 계산상 미배당 보증금이 생기는 구조이지만, 그 금액은 확약이 없을 때의 룰상 금액일 뿐 실제 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35215 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 268-5 삼양스텔라 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 36.86㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김선웅 · 2021.04.20 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심, 확약으로 실질 인수 해소
2016년 성곡새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 2016년 신탁 역시 2021년 말소됐습니다. 현재 분석상 중요한 선순위 권리는 2023.06.23 등기된 장재영의 주택임차권입니다. 임차인의 주민등록일과 점유개시일이 강제경매개시결정일보다 앞서며 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장재영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 권리가 풀려도 신건은 최근 평균보다 높다
삼양스텔라의 비교 가능한 실거래는 5건이며, 최근 12개월 표본은 4건입니다. 최근 12개월 평균은 216,450,000원, 최신 거래는 2024.09 235,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 3.1% 높은 흐름이지만, 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 34.44㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2024.07 | 37.58㎡ | 5 | 200,800,000원 |
| 2024.06 | 34.44㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.02 | 34.44㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 2021.10 | 36.86㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 216,450,000원 |
전체 5건 평균은 215,160,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 216,450,000원을 우선합니다. 현재 최저가는 이 최근 평균보다 8,550,000원 높습니다. 최신 거래 235,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균보다 높은 만큼 신건을 두고 시세보다 싸다거나 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 임차인 장재영 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 1,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 225,000,000원 가정에서는 임차인 장재영에게 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 1,050,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자 기준 미배당액은 218,950,000원입니다. 장재영 임차권은 신건에서는 배당만으로도 보증금 전액이 충족되며, 말소동의 확약까지 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원종초등학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남서측 인근에 원종역이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2015.07.08입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 8미터 내외와 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등이 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 규모. 삼양스텔라는 15세대이며 비교 가능한 실거래는 5건입니다. 최근 12개월 실거래는 4건으로 표본이 많지는 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 장재영 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 기반하므로 입찰 전 원문과 적용 조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 216,450,000원의 104.0%입니다. 권리가 정리됐다는 이유로 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시 숫자 혼동 금지. 배당 계산상 1회 유찰 시 43,320,000원, 2회 유찰 시 78,816,000원의 임차보증금 미배당분이 나타나지만, 장재영 임차권에는 말소동의 확약이 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
- 실거래 표본. 최근 12개월 표본이 4건이므로 개별 거래의 면적·층 차이를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 매각조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 부담스러워 보입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 장재영 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 216,450,000원보다 높고 그 비율은 104.0%입니다. 최신 거래 235,000,000원보다는 낮지만 최근 평균을 웃도는 만큼, 현재 회차를 시세보다 싼 경매라고 평가할 수 없습니다. 권리 리스크는 확약으로 완화, 가격 메리트는 신건에서 부족. 이 사건의 핵심은 확약서의 효력을 최종 확인한 뒤 최근 실거래 범위 안에서 입찰가를 통제하는 것입니다.
