인천지방법원 2025타경35219. 부천시 오정구 내동 대창스페이스빌 3동 5층 504호, 감정평가상 다세대주택입니다. 현 소유자 윤진석은 2021년 7월 28일 매매를 원인으로 2021년 8월 30일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2022년 10월 7일 서민금융진흥원의 가압류 11,508,158원입니다. 이후 강제경매개시결정과 등기상 주택임차권은 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있지만, 임차권등기가 소멸한다는 사실과 임차보증금 미배당분의 매수인 인수 여부는 별개의 문제입니다.
임차인 이태건은 2021년 7월 4일 임대차계약, 2021년 7월 16일 확정일자, 2021년 8월 10일 점유개시, 2021년 8월 11일 주민등록을 갖췄습니다. 말소기준인 2022년 10월 7일보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있고, 배당요구도 했습니다. 제공된 배당계산에서는 최저가 170,000,000원 기준 집행비용 3,180,000원을 제외한 166,820,000원이 임차인에게 배당되고, 남은 33,180,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35219 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 314-7 대창스페이스빌 3동 5층504호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 504호 |
| 사용승인일 | 2012.01.18 |
| 소유자 | 윤진석 (2021.07.28 매매 · 거래가액 200,000,000원 · 2021.08.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022년 10월 7일 서민금융진흥원 가압류입니다. 그런데 이태건의 주민등록일은 2021년 8월 11일, 점유개시일은 2021년 8월 10일로 그보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 7월 16일이고 배당요구가 확인돼 있어, 제공 자료는 이 임차인을 대항력 있음·우선변제 가능으로 판단하고 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이태건 | 건물의 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2021.08.11 / 2021.07.16 | 대항력 有 우선변제 有 현재 인수 33,180,000원 |
③ 배당 구조 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 이태건 보증금 | 200,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,508,158원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 보증금 중 33,180,000원이 미배당으로 남아 매수인 인수액으로 반영됩니다. 서민금융진흥원 및 주택도시보증공사에 대한 배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — ‘싸지는 가격’이 아니라 ‘옮겨 붙는 인수액’
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 170,000,000원 | 33,180,000원 | 203,180,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 136,000,000원 | 66,704,000원 | 202,704,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 108,800,000원 | 93,523,200원 | 202,323,200원 |
표면 가격은 170,000,000원에서 136,000,000원, 다시 108,800,000원으로 내려가지만, 인수액은 반대로 33,180,000원에서 66,704,000원, 93,523,200원으로 커집니다. 그래서 이 물건은 일반적인 경매처럼 유찰 횟수만큼 실질 매입가격이 크게 내려가는 구조가 아닙니다. 임차보증금 200,000,000원을 중심으로 총 부담이 사실상 고정되는 전형적인 대항력 인수형에 가깝습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 부천시 오정구 내동 도당사거리 북동측 인근으로, 다세대·연립·아파트·단독주택과 학교시설·중소규모 공장·공원·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근 부천로 및 수도로 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터 내외의 부천로에 접합니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 도시가스 및 난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약 허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축 상태. 공부와 별 차이가 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단. 현재 회차는 170,000,000원 낙찰가에 33,180,000원 인수가 붙는 구조입니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회·2회 유찰 시에도 인수액이 각각 66,704,000원·93,523,200원으로 증가합니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 제공 문구는 주택임차권의 말소동의 확약서 제출 사실까지 확인되며, 대항력 포기까지 명시됐는지는 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 실제 배당액이 달라지면 매수인이 떠안을 미배당 보증금도 달라질 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 자세한 임대차관계는 미상이라고 기재돼 있으므로 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 거래자료가 확인되지 않은 상태이므로 주변 다세대 실거래와 실질취득액 약 200,000,000원 수준을 직접 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 2억 보증금의 벽이 남는다”
이 사건은 표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 170,000,000원인 신건입니다. 하지만 권리분석의 중심 숫자는 170,000,000원이 아니라 임차인 이태건의 보증금 200,000,000원입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 배당받지 못한 금액을 매수인이 떠안을 수 있기 때문에, 현재 회차 실질취득은 203,180,000원으로 계산됩니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 상황이 본질적으로 개선되지 않는다는 것입니다. 1회 유찰 시 136,000,000원에 인수액 66,704,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원에 인수액 93,523,200원으로, 표면 낙찰가는 내려가지만 인수액이 그만큼 커집니다. 가격이 떨어지는 것이 아니라 보증금 부담이 낙찰가에서 인수액으로 이동하는 구조에 가깝습니다.
주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 있다는 점은 반드시 원문 확인이 필요하지만, 현재 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 리포트의 결론은 “신건 최저가가 싸 보인다는 이유로 접근할 물건이 아니며, 확약서의 대항력 포기 여부와 실제 미배당 보증금을 확인한 뒤 실질취득액 기준으로 판단해야 한다”입니다.
