인천지방법원 2025타경35224. 부천시 소사구 괴안동 ‘다온빌’ 4층 403호, 공부상 공동주택인 다세대주택입니다. 현재 소유자는 홍월봉으로 2021.03.12 매매를 원인으로 205,000,000원에 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 낮은 최저가가 아니라 두 명의 실제 임차인과 선순위 임차권의 처리입니다. 특히 박영지는 2021.02.26 주민등록·점유, 2021.01.11 확정일자를 갖추고 2023.03.29 보증금 205,000,000원의 주택임차권까지 등기했습니다.
제공된 말소기준은 2025.12.02 강제경매개시결정입니다. 과거 신한은행 근저당권 124,800,000원은 2018.02.09 설정됐다가 2020.10.16 이미 말소됐습니다. 따라서 박영지의 2021.02.26 전입과 정진우의 2024.09.09 전입은 모두 현재 기준일보다 앞섭니다. 다만 정진우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 111-22 다온빌 4층403호 · 경인로425번길 94-7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층403호 |
| 시세 비교 기준 | 다온빌 · 총 14세대 · 2017.12.21 준공 · 기준 면적 30.47㎡ |
| 소유자 | 홍월봉 (2021.03.12 매매 · 거래가액 205,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 확약으로 끝난 권리와 아직 남은 변수
실제 임차인은 2명입니다. 박영지와 정진우 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 개별 임차인으로 표시돼 있으므로 보증금을 중복 합산하는 문제는 없습니다. 다만 확인 가능한 보증금은 박영지의 205,000,000원뿐이며, 정진우의 보증금은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박영지 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.02.26 2021.01.11 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.03.29 | 실질 0원 말소동의 확약서 제출 |
| 정진우 | 2024.09.09 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수위험 미상 |
② 시세 비교 — 신건 1.97억은 확인 거래가보다 높다
다온빌은 총 14세대이고 2017.12.21 준공됐습니다. 확인 가능한 거래 표본은 2023.03, 32.08㎡, 5층, 187,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 2023.03이므로 시세 판단의 폭은 제한적입니다. 그럼에도 현재 최저가 197,000,000원은 제공된 최근 평균 및 최신 거래가 187,000,000원의 105.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 32.08㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 187,000,000원 |
즉 현재 회차에서 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 확인 거래가 기준으로는 이미 시세 이상입니다. 더구나 박영지 임차권은 확약으로 정리되더라도 정진우의 인수 위험이 아직 금액으로 확정되지 않아, 실제 자금 부담은 197,000,000원에서 끝난다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,558,000원 |
| 1. 임차인 박영지 보증금(우선변제) | 205,000,000원 | 193,442,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박영지 미배당액은 11,558,000원으로 매수인 인수액에 잡히지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 박영지 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 정진우 관련 금액은 확인되지 않아 위 배당표에 포함되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 가격 하락만으로 해결되지 않는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려가면 미배당 인수액이 늘어 낙찰가 + 인수액이 보증금 수준에 수렴합니다. 이 사건 역시 박영지 확약이 없다는 전제의 배당 계산에서는 유찰될수록 인수액이 증가합니다. 따라서 단순히 최저가만 낮아졌다는 이유로 싸졌다고 볼 수 없는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 박영지 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 197,000,000원 | 11,558,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 157,600,000원 | 50,406,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,080,000원 | 81,485,120원 | 실질 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 아파트로 가정해서는 안 됩니다.
- 입지. 부천동중학교 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 역곡역이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·도로. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층403호이며, 남동측과 북서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 관련 사항이 표시돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 371.0㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 공시지가는 2,157,000원/㎡입니다.
- 환금성. 다온빌은 총 14세대이며 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 검증 시 주변 유사 다세대의 추가 확인이 중요합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박영지 확약 원본 확인. 을구 3번 주택임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 정진우 보증금 확인. 2024.09.09 전입자의 임대차계약서·보증금·점유상태·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 실제 임차인 2명 구분. 박영지와 정진우는 각각 실제 임차인으로 표시돼 있으므로 보증기관 승계 건으로 합치거나 중복 제거하지 마세요.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 현재 최저가 197,000,000원은 확인 거래가 187,000,000원의 105.3%입니다. 신건 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
- 유찰 후에도 권리 재계산. 박영지 확약이 유지되더라도 정진우의 미상 위험은 별도입니다. 최저가가 내려갔다고 총 취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 단정하지 마세요.
- 다세대 특성 확인. 총 14세대 규모이고 거래 표본이 제한적이므로 호별 상태와 주변 유사 다세대 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 당시 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만, 아직 닫힌 사건이 아니다”
이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 보증금 205,000,000원의 박영지 임차권은 원래 낙찰가보다 보증금이 큰 인수형 권리지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수는 0원으로 봅니다. 둘째, 그 확약 밖에 있는 정진우는 2024.09.09 전입했으나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상 및 인수위험 미상이 남습니다.
가격도 공격적으로 볼 근거가 없습니다. 현재 신건 최저가 197,000,000원은 확인 거래가 187,000,000원의 105.3%입니다. 박영지 확약을 반영한 확인 가능 실질취득액만으로도 거래가보다 높고, 정진우 위험까지 금액으로 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “2.05억 보증금 때문에 무조건 위험한 물건”도 아니고, “확약이 있으니 깨끗하고 싼 물건”도 아닙니다. 주된 인수는 해소됐지만 남은 임차인 확인과 가격 검증이 끝나야 비로소 입찰 상한을 정할 수 있는 사건입니다.
