인천지방법원 2025타경35227. 부천시 소사구 괴안동 글래드빌 비동 3층 302호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 2022.04.29 전입·점유를 갖춘 정형진의 임차보증금 360,000,000원입니다. 정형진은 확정일자 2022.02.28을 갖고 있고, 2024.05.09 주택임차권등기도 마쳤습니다. 선언된 말소기준은 2023.03.22 국민건강보험공단 압류이므로 정형진의 전입은 그보다 앞서 대항력이 있습니다.
그런데 매각물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 정형진 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 처리합니다. 확약은 정형진 임차권에만 적용되는 판단이며, 현황조사상 별도로 확인된 CUI XIANGHUA는 2024.09.26 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 168-2 글래드빌 비동 3층302호 |
| 물건종류 | 아파트 · 집합건축물대장상 아파트 |
| 대상 면적 | 68.7㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 내 3층 302호 |
| 소유자 | 추이시앙화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 453,000,000원 / 453,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
2018.09.28 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 294,000,000원이었지만 2022.04.29 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.03.22 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 부천시 압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 2026.05.12 부천시 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 점유·임차 분석
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정형진 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.29 2022.02.28 | 360,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2024.05.09 | 확약 적용 실질 0원 |
| CUI XIANGHUA 현황조사 | 2024.09.26 - | - | 대항력 없음 | - | 인수 없음 |
정형진은 실제 임차권자로 보증금 360,000,000원이 확인됩니다. 반면 CUI XIANGHUA는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없는 것으로 표시돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 5.3% 높다
글래드빌의 대상 면적은 68.7㎡이며 최근 확인된 거래는 2건입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균 410,000,000원보다 최근 12개월 평균 430,000,000원과 최신 거래 430,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 68.7㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2023.02 | 70.23㎡ | 9 | 390,000,000원 |
| 전체 평균 | - | 2건 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.7㎡ | 1건 | 430,000,000원 |
신건 최저가 453,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 430,000,000원의 105.3%입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 10.3% 높은 추세이기는 하지만, 현재 최저가 자체가 최신 시세보다 높으므로 신건을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 453,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,930,000원 |
| 1. 임차인 정형진 보증금 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 360,000,000원 | 86,070,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 정형진 보증금 360,000,000원이 전액 배당되는 시뮬레이션이고, 주택도시보증공사 청구 360,000,000원 중 86,070,000원이 배당돼 273,930,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 현재 회차 기준 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 인수 구조 — 확약 적용 전 계산과 구분
정형진처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면 통상 낙찰가 하락분만큼 미배당 보증금이 매수인 인수로 이동해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조가 됩니다. 이 사건의 배당 시뮬레이션도 1회 유찰 시 인수액 3,473,600원, 2회 유찰 시 74,938,880원을 계산하고 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 시뮬레이션상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 453,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 362,400,000원 | 3,473,600원 | 정형진 임차권 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 289,920,000원 | 74,938,880원 | 정형진 임차권 실질 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 괴안동 동부시장입구사거리 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역인 역곡역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 경인로에 접하며, 광대로 폭의 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당하고, 외국인 등 대상 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시돼 있습니다.
- 건물 상태. 집합건축물대장상 아파트이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 단지 규모. 글래드빌 27세대, 사용승인일 2018.09.04이며 확인된 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 정형진의 을구 3번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 조건을 입찰 전 원문으로 대조하세요.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 신건 최저가 453,000,000원은 최신 거래 430,000,000원의 105.3%입니다. 현재 회차에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·부천시 압류 중 당해세가 존재하는지 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 점유 상태 확인. 정형진 임차권등기와 현황조사상 CUI XIANGHUA 전입이 함께 확인되므로 현재 실제 점유자를 현장에서 재확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 360,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담이 커 보입니다. 하지만 해당 정형진 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 현황조사의 CUI XIANGHUA 역시 전입일이 2024.09.26으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
따라서 최종 승부처는 가격입니다. 신건 최저가 453,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 430,000,000원의 105.3%입니다. 최근 가격 추세가 10.3% 상승했더라도, 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 확약으로 권리는 완화됐지만, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심 결론입니다.
