인천지방법원 2025타경35235. 부천시 소사구 괴안동 태청빌라 가동 401호, 전용 72.57㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인입니다. 곽데레샤는 2021.02.22 전입·점유했고, 말소기준은 2022.02.15 신영자산관리대부 유한회사의 가압류입니다. 따라서 곽데레샤의 임차권은 기준권리보다 앞서며, 보증금은 208,000,000원입니다. 현 신건 210,000,000원에 매각된다고 가정해도 집행비용 3,740,000원이 먼저 빠지면서 임차인에게 206,260,000원만 배당되고, 1,740,000원이 매수인 인수로 남습니다.
가격도 불리합니다. 같은 태청빌라가동 전용 72.57㎡의 최근 12개월 실거래 3건 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 170,000,000원입니다. 그런데 현재 최저가는 210,000,000원으로 최근 12개월 평균의 127.3%입니다. 더구나 최근 거래 평균이 그 이전 거래보다 11.9% 하락한 흐름이라, 전체 5건 평균 173,900,000원을 근거로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 150-24 태청빌라 가동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 72.57㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 중 4층 |
| 사용승인 | 2002.10.14 |
| 소유자 | 김태규 (2021.03.24. 매매 · 거래가액 208,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
현재 말소기준은 2022.02.15 갑구 16번 가압류, 채권자는 신영자산관리대부 유한회사이고 청구금액은 4,481,408원입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 프라미스대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 케이아이코아즈대부 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 곽데레샤의 전입·점유는 2021.02.22로 말소기준보다 앞섭니다. 이 때문에 등기 자체가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금의 인수 문제는 별개로 남습니다.
② 임차인 — 실제 점유관계와 인수 위험
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽데레샤 건물의 전부 · 주거 | 2021.02.22 확정일자 2020.12.30 임차권 경정: 계약일·확정일 2021.02.02 | 208,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.03.20 | 미배당 인수 현 회차 1,740,000원 |
| 강동국 | 2024.04.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 보증금 확인 필요 |
실제 확인되는 임차인은 2명입니다. 곽데레샤의 을구 9-2 등기는 새로운 임차인이 아니라 기존 을구 9번 임차권의 임대차계약일자·확정일자를 경정한 등기입니다. 강동국은 2024.04.01 전입으로 말소기준 2022.02.15보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 자체는 미상이므로 매각물건명세서와 현황조사의 최종 원문 대조가 필요합니다.
③ 시세 비교 — 2.10억은 최근 시장보다 높다
태청빌라가동은 총 8세대, 2002.10.14 사용승인된 다세대입니다. 동일 전용면적 72.57㎡ 실거래 5건 중 가격 판단에는 최근 거래를 우선합니다. 최근 12개월 3건 평균은 165,000,000원, 최신 거래는 2026.04 · 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 72.57㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.04 | 72.57㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2025.06 | 72.57㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2024.03 | 72.57㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2022.01 | 72.57㎡ | 4 | 204,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 165,000,000원 |
전체 5건 평균은 173,900,000원이지만 과거 204,500,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 12개월 평균은 165,000,000원으로 낮아졌고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.9% 하락했습니다. 현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균의 127.3%이므로 ‘신건이라도 싸다’고 볼 근거가 없습니다. 여기에 현 회차 예상 인수액 1,740,000원까지 더하면 실제 자금 부담은 211,740,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,740,000원 |
| 1. 임차인 곽데레샤 보증금 | 208,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 신영자산관리대부 유한회사 | 4,481,408원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 프라미스대부 | 3,998,919원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 208,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이아이코아즈대부 | 9,086,562원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차에서는 곽데레샤 보증금 중 206,260,000원이 배당되고 1,740,000원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용되고 있으며 2002.10.14 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 주위환경. 동남사거리 북측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·근린생활시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 상태가 양호한 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 292.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,077,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 임대 여부를 직접 파악하지 못했고, 공부 및 인근 유사물건을 참고해 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 신건 최저가 210,000,000원만 보지 말고 예상 인수 1,740,000원을 포함한 211,740,000원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 1회 유찰 168,000,000원에는 인수 43,152,000원, 2회 유찰 134,400,000원에는 인수 76,281,600원이 붙습니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위와 효력, 대항력 포기 여부를 원문에서 반드시 확인해야 합니다.
- 강동국 임대차 확인. 2024.04.01 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 계약관계와 점유현황을 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 곽데레샤 임차권은 2023.04.07 경정되어 임대차계약일자와 확정일자가 2021.02.02로 기재되어 있으므로 최종 등기와 명세서를 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 거래 대비 11.9% 낮아졌으므로 전체 5건 평균 173,900,000원을 단독 시세로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 신건 최저가가 최근 시장보다 이미 높습니다. 최근 12개월 평균 165,000,000원, 최신 거래 170,000,000원인데 최저가는 210,000,000원이고 최근 거래 흐름도 -11.9%입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 곽데레샤의 대항력 있는 보증금 208,000,000원이 결합되어 현 회차에도 1,740,000원 인수가 예상됩니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 최저가가 168,000,000원으로 내려가도 예상 인수가 43,152,000원으로 늘어 실질취득은 211,152,000원, 2회 유찰 시에는 134,400,000원 + 76,281,600원으로 210,681,600원입니다. 즉 표면 최저가는 급락하지만 실제 취득부담은 거의 내려가지 않습니다. 말소동의 확약서의 정확한 효력이 원문에서 별도로 확인되지 않는 한, 최근 시세보다 높은 실질취득액과 임차인 인수 위험을 함께 반영해야 하는 가격·권리 모두 보수적으로 볼 사건입니다.
