인천지방법원 2025타경513417. 경서동 가이아샹베르2차아파트 201동 15층 1501호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 김주회는 2020.10.06 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 247,500,000원입니다. 이후 2020.12.30 주식회사한국스탠다드차타드은행이 채권최고액 177,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 매각의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2021.09.29 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권, 2023.05.24 그 근저당권의 주식회사리드코프 이전, 2024.01.17 삼성카드 가압류, 2025.11.03 리드코프의 임의경매개시결정이 이어집니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치하는 권리 흐름입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513417 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 727-1 가이아샹베르2차아파트 201동 15층1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.5496㎡ · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 김주회 · 2020.10.06 소유권이전 · 거래가액 247,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 리드코프 / 201,924,817원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 단지 | 가이아샹베르2차 · 560세대 · 2005.03.31 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.12.30
핵심은 을구 12번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 2020.12.30 설정된 채권최고액 177,600,000원의 이 근저당이 말소기준이고, 삼성카드 가압류와 경매개시결정 등 그 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 제공된 배당 계산도 매수인 인수 0원으로 제시됩니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 거래권보다 높다
가이아샹베르2차 전용 84.55㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 305,166,666원, 최신 거래는 2026.03 315,000,000원입니다. 반면 현재 최저가는 331,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 108.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.55㎡ | 11 | 315,000,000원 |
| 2026.01 | 84.55㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 84.55㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2025.07 | 84.55㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.07 | 84.55㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.06 | 84.55㎡ | 8 | 306,000,000원 |
| 2025.06 | 84.55㎡ | 2 | 283,000,000원 |
| 2025.06 | 84.55㎡ | 3 | 297,000,000원 |
| 2025.06 | 84.55㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 2025.06 | 84.55㎡ | 13 | 320,000,000원 |
| 2025.05 | 84.55㎡ | 11 | 322,000,000원 |
| 2025.04 | 84.55㎡ | 6 | 319,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.55㎡ | 12건 | 305,166,666원 |
표본의 최저 거래가는 283,000,000원, 최고 거래가는 322,000,000원입니다. 신건 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균뿐 아니라 이 12건의 최고 거래가보다도 높은 수준입니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실을 넘어, 최근 실거래를 기준으로도 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 177,600,000원 | 177,600,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,657,990원 | 8,657,990원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 139,308,010원 |
현재 배당 시뮬레이션은 총 채권액 186,257,990원, 총 배당액 186,257,990원, 부족액 0원, 소유자 잔여 139,308,010원, 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 내 15층 1501호입니다.
- 입지. 인천경서초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 동측 경서로31번길을 통해 인근 지역과 연계됩니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·난방·소화·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 가이아샹베르2차는 560세대, 2005.03.31 준공이며 비교 실거래 대상 면적은 84.55㎡입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역으로 기재되어 있고 공시지가는 1,738,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역이 2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등의 주택용도 취득에 한함으로 기재되어 있습니다. 매각기일은 2026.08.26입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 가격부터 검증. 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 305,166,666원의 108.5%이며 최근 12건 최고 거래가 322,000,000원도 초과합니다.
- 유찰 시나리오 분리. 현재 331,000,000원, 1회 유찰 시 264,800,000원, 2회 유찰 시 211,840,000원으로 가격 조건이 크게 달라집니다. 회차별로 시세 대비 판단을 새로 해야 합니다.
- 리드코프 권리 원문 확인. 2023.05.24 근저당권 이전, 2025.11.03 임의경매개시결정, 청구액 201,924,817원과 현재 배당 시뮬레이션의 신청채권자 배당 0원이 함께 존재하므로 권리 상태와 배당요구 내용을 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 별도 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유와 인도 대상을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당 시뮬레이션에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 별개로 미납 관리비와 세금 관련 사항도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 채권계산서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 말소기준은 2020.12.30 한국스탠다드차타드은행 근저당이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 그러나 현재 회차의 실질취득액은 인수액이 없으므로 최저가와 같은 331,000,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 305,166,666원의 108.5%입니다. 최신 거래 315,000,000원과 최근 12건 최고 거래 322,000,000원보다도 높은 가격입니다.
따라서 현재 회차의 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 동시에 신청채권자 리드코프의 근저당권 이전 내역과 청구액 201,924,817원에 비해 배당 시뮬레이션상 신청채권자 배당이 0원으로 제시된 부분은 원문 확인이 필요한 지점입니다. 현재 입찰 판단의 핵심은 최근 실거래보다 높은 331,000,000원을 감수할 이유가 있는지, 그리고 리드코프의 권리·배당 상태를 원문에서 명확히 확인할 수 있는지입니다.
