인천지방법원 2025타경35240. 김포시 운양동 리앤포레2 3층 310호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 손재현으로, 2021.10.28. 매매를 원인으로 2021.11.30. 소유권을 이전받았고 거래가액은 160,000,000원입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 160,000,000원입니다.
이 사건은 등기부만 단순하게 보면 안 됩니다. 김진아의 임대차계약일은 2021.10.28., 확정일자는 2021.11.04., 전입 및 점유개시일은 2021.11.30.입니다. 반면 현재 경매에서 제시된 말소기준권리는 2023.03.28. 국의 압류입니다. 즉 임차인이 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄기 때문에 본래라면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35240 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 운양동 1296-1 리앤포레2 3층 310호 · 경기도 김포시 김포한강11로 312 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 5층 건물 내 3층 310호 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 손재현 · 2021.10.28. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2017.01.15 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 승부처
말소기준은 2023.03.28. 국의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.11.30. 김진아의 전입·점유가 있어 대항력이 인정되며, 2021.11.04. 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제권도 행사 가능한 임차인입니다. 2024.01.10.에는 임차보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다.
② 회차별 구조 — 유찰돼도 룰상 인수액은 커진다
확약을 배제하고 대항력 임차보증금만 기계적으로 계산하면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액은 오히려 증가합니다. 현재 회차에서는 41,494,000원, 1회 유찰 시 65,342,400원, 2회 유찰 시 84,353,920원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 즉 대항력 인수형에서는 최저가 하락 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,000,000원 | 41,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,800,000원 | 65,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,440,000원 | 84,353,920원 | 0원 |
다만 이번 사건은 말소동의 확약이 있으므로 위 인수액은 확약이 없을 때의 룰상 금액입니다. 확약을 그대로 적용하면 현재 회차 실질취득 기준은 최저매각가 121,000,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
③ 가격 판단 — 시세 검증 없이는 ‘싸다’고 할 수 없다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 121,000,000원이지만, 비교 가능한 실거래 표본과 최근 거래 평균 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시세보다 낮은지 높은지, 현재 회차가 가격상 유리한지에 대한 판단은 보류해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 임차인 김진아 보증금 (우선변제) | 160,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김진아 보증금 부족분은 41,494,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이 리포트의 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 운양동 소재 운양역 북측 인근이며, 주변은 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있고 남측에 운양역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 310호이며 사용승인일은 2017.01.15입니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비, 천장형 에어컨 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 폭 약 22미터 및 약 15미터의 아스콘포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역(김포한강신도시) 등에 해당하며 공시지가는 2,657,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김진아의 을구 7번 주택임차권등기를 확실히 소멸시키는지 원본 문구와 적용 범위를 확인하세요.
- 룰상 인수액과 혼동 금지. 현재 회차 계산상 미배당 보증금은 41,494,000원이지만, 이 리포트의 실질 인수는 확약 적용으로 0원입니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있으므로 교부청구 및 법정기일을 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 김진아의 전입·점유개시일은 2021.11.30.로 확인되지만, 매각 전 현장점유와 인도 가능 상태는 별도로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가·최저가 121,000,000원이 실제 오피스텔 시세와 비교해 적정한지는 주변 실거래를 확인한 뒤 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.24. 이후 변동 여부와 매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “대항력 위험은 있었지만, 확약이 구조를 바꿨다”
이 사건의 첫인상은 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이 감정가 121,000,000원보다 큰 전형적인 인수형입니다. 실제 배당표만 보면 41,494,000원이 미배당돼 매수인이 떠안을 수 있습니다. 이 상태라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 늘어나므로 낙찰가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차인의 인수는 실질적으로 0원으로 정리됩니다. 따라서 권리상 핵심 위험은 해소된 것으로 볼 수 있습니다. 다만 세금 압류의 실제 배당순위와 오피스텔 실거래 시세가 확인돼야 최종 입찰가격을 정할 수 있습니다. 권리는 확약 확인 후 통과, 가격은 시세 확인 전까지 보류. 이 사건의 핵심입니다.
