인천지방법원 2025타경35262. 부천시 오정구 고강동 리젤팰리스아파트 8층 804호입니다. 이 사건은 권리구조를 단순히 “최저가 2.53억짜리 신건”으로 보면 판단을 크게 그르칠 수 있습니다. 임차인 박현철은 2021.07.02. 전입·점유를 시작했고, 2021.05.27. 확정일자를 갖췄으며, 보증금은 270,000,000원입니다. 경매의 말소기준으로 제시된 2025.12.05. 강제경매개시결정보다 앞선 임차관계라 대항력이 있고 우선변제권도 행사하는 구조입니다.
예상배당에서는 매각대금 253,000,000원에서 집행비용 4,342,000원을 먼저 빼고 임차인에게 248,658,000원이 배당됩니다. 보증금 가운데 남는 21,342,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 신건에서의 단순 자금합계는 253,000,000원 + 21,342,000원 = 274,342,000원입니다. 이 물건은 최저매각가가 아니라 이 실질취득 부담을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 362 리젤팰리스아파트 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 고강로132번가길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 8층 건물 내 제8층 제804호 · 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 | 2019.01.14. |
| 소유자 | 도은지 (2021.03.24. 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
현재 권리판단의 핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 박현철은 보증금 270,000,000원으로 건물 전부를 임차했고, 전입·점유 2021.07.02., 확정일자 2021.05.27.입니다. 주택임차권등기는 2023.07.19. 접수됐습니다. 경매개시결정일 2025.12.05.보다 앞서므로 매각대금에서 전액 회수되지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박현철 | 건물의 전부 | 270,000,000원 | 2021.07.02. | 2021.05.27. | 있음 · 2023.07.19. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박현철은 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 직접 임차인으로 기재돼 있습니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총액이 거의 안 내려간다
대항력 임차인의 보증금이 각 회차의 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 미배당액이 커지는 구조입니다. 그래서 최저가만 보면 유찰 때마다 크게 싸지는 것처럼 보여도 실제 부담액은 약 2.73억~2.74억원대로 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 253,000,000원 | 21,342,000원 | 274,342,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 202,400,000원 | 71,233,600원 | 273,633,600원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 161,920,000원 | 111,146,880원 | 273,066,880원 |
③ 시세 비교 — 2.8억 한 건, 그런데 면적이 다르다
확인된 리젤펠리스APT 실거래 표본은 1건입니다. 2023.08. 전용 59.95㎡, 5층이 280,000,000원에 거래됐습니다. 반면 본건 시세조회 대상면적은 48.14㎡이고 면적 일치로 잡히지 않았습니다. 따라서 2.8억원을 본건의 직접 시세로 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 59.95㎡ | 5 | 280,000,000원 |
실질취득 274,342,000원은 이 280,000,000원 표본보다 5,658,000원 낮습니다. 그러나 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 본건과 다르므로, 이 차이만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 최저가 253,000,000원과 비교해 9.6% 할인으로 보는 방식은 대항력 임차인의 인수액을 빠뜨리는 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 1. 임차인 박현철 보증금 | 270,000,000원 | 248,658,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 270,000,000원 중 예상배당 248,658,000원을 제외한 21,342,000원이 현 회차 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수주중학교 남동측 인근으로 아파트·다세대주택·연립주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고, 주위여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 소재해 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.01.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 8층 건물의 최상층 804호입니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 다지구, 항공표면, 가축사육제한구역에 포함되며 소로2류에 접합니다.
- 규모. 시세 정보상 총 28세대이며, 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현 회차는 253,000,000원에 끝나는 것이 아니라 예상 인수 21,342,000원을 더한 274,342,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 매각가 202,400,000원이지만 인수는 71,233,600원으로 늘어 실질취득은 273,633,600원입니다.
- 2회 유찰도 같은 구조. 매각가 161,920,000원까지 내려가도 인수 111,146,880원이 예상돼 실질취득은 273,066,880원입니다.
- 확약서 원문 확인. 현재 확인되는 내용은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약입니다. 대항력 포기까지 포함되는지 원문을 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 박현철의 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 비교거래는 2023.08. 전용 59.95㎡ 1건이며 본건 시세조회 대상면적 48.14㎡와 일치하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 시 폐문부재로 내부 확인을 못했으므로 실제 내부 상태를 별도 점검해야 합니다.
맺으며 — “2.53억짜리 경매”가 아니다
이 사건의 핵심은 감정가도, 유찰률도 아닙니다. 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인입니다. 현 회차 예상배당을 적용하면 매수인 인수액은 21,342,000원이고, 최저가와 합친 실질취득은 274,342,000원입니다. 1회 유찰 뒤에는 273,633,600원, 2회 유찰 뒤에도 273,066,880원으로 거의 같은 수준이 유지됩니다.
확인된 280,000,000원 실거래와 비교해도 현 회차 실질취득은 약 98.0% 수준에 이르며, 그 거래조차 전용 59.95㎡로 본건의 48.14㎡ 시세조회 대상면적과 맞지 않습니다. 따라서 최저가가 2.53억원이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 말소동의 확약서에 대항력 포기까지 명확히 포함되는지가 확인되지 않는 한, 권리 위험은 남아 있고 가격 안전마진도 확인되지 않은 물건으로 보는 것이 타당합니다.
