인천지방법원 2025타경513515. 인천 부평구 산곡동 경남아파트 406동 2층 201호입니다. 감정가는 605,000,000원, 현재 최저매각가도 605,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 조만진이며, 등기상 핵심은 2008.12.09. 설정된 중소기업은행 채권최고액 342,000,000원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후 현재까지 남아 경매에 영향을 주는 박찬홍의 30,000,000원 가압류와 2025.10.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에는 과거 가압류·압류·근저당권이 다수 있었지만 상당수는 이미 해제·말소됐습니다. 따라서 현재 입찰에서 중요한 것은 과거 권리의 숫자가 아니라 현재 살아 있는 권리의 선후관계입니다. 배당 시뮬레이션에서는 신건 605,000,000원은 물론 1회 유찰 484,000,000원, 2회 유찰 387,200,000원에서도 배당대상 채권 372,000,000원이 모두 충족되어 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513515 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 산곡동 274-5 경남아파트 406동 2층 201호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 안남로206번길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 조만진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 605,000,000원 / 605,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 25,923,006원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2008.12.09. 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정됐던 조흥은행 근저당권과 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 박찬홍 가압류 30,000,000원과 2025.10.30. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 승계하는 권리는 배당 시뮬레이션에 반영된 범위에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료 없이 권리·배당 중심으로 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 포함되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 605,000,000원이 시장가격보다 높거나 낮다고 단정하지 않습니다. 현재 확인 가능한 가격 정보는 감정가와 유찰 시나리오이며, 신건은 감정가의 100%인 605,000,000원, 1회 유찰 시 484,000,000원, 2회 유찰 시 387,200,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 605,000,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,000,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,200,000원 | 372,000,000원 | 0원 | 0원 |
핵심은 유찰되더라도 2회차 시나리오까지 권리 인수액이 새로 생기지 않는다는 점입니다. 다만 이것은 제공된 등기·배당 시뮬레이션에 따른 결과이며, 시장가격 대비 싸고 비싼지는 별도의 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,450,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 342,000,000원 | 342,000,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 박찬홍 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 갑구 21번 가압류 · 박찬홍 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,550,000원 |
집행비용은 8,450,000원, 배당대상 채권은 중소기업은행 342,000,000원과 박찬홍 가압류 30,000,000원으로 계산되어 총 372,000,000원이 배당됩니다. 갑구 21번은 채권액 미상으로 배당 계산에서 0원 반영됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산곡남중학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택과 소규모 근린생활시설이 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 20층 건물 내 2층 201호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연계되어 있습니다.
- 토지이용. 산곡동 274-5는 제3종일반주거지역, 산곡동 274-6은 제1종·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2008.12.09. 을구 5번 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·매각물건명세서에서 실제 점유자, 전입일자, 보증금, 확정일자를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 605,000,000원 자체만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 거래를 별도 대조하세요.
- 배당표 재검증. 갑구 21번 채권액은 미상으로 0원 반영되어 있으므로 최종 배당요구·채권신고 내용을 확인하세요.
- 세금·최우선변제. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 변동 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 확인”
이 사건의 등기상 권리분석은 비교적 명확합니다. 2008.12.09. 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 남아 있는 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 신건 605,000,000원부터 2회 유찰 387,200,000원까지 미배당 0원·매수인 인수 0원이 유지됩니다.
다만 두 가지는 별개입니다. 첫째, 비교 실거래 자료가 없으므로 605,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 둘째, 감정평가서에는 임대관계 미상으로 적혀 있어 실제 점유관계를 최종 확인해야 합니다. 따라서 결론은 “등기 권리는 정리되는 구조지만, 가격과 점유 확인을 마친 뒤 입찰할 물건”입니다.
