인천지방법원 2025타경513579. 인천 남동구 구월동의 지하 1층 다세대주택으로, 전유면적은 59.07㎡입니다. 현재 소유자는 고준성이고 2020.09.13. 매매를 원인으로 2020.10.20. 소유권을 이전받았으며 등기 거래가액은 95,000,000원입니다. 같은 날 임차인 김성수의 주민등록과 점유가 시작됐고, 임대차보증금은 88,000,000원, 확정일자는 2020.09.21.입니다.
이 사건의 핵심은 등기 말소 자체보다 임차보증금의 배당 부족분입니다. 말소기준으로 계산된 2023.07.18. 주택도시보증공사 가압류보다 김성수의 전입·점유가 앞서므로 임차인은 대항력 있음으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서 역시 “보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513579 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1181-11 지층 비01호 · 남동대로702번길 24 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 59.07㎡ · 지상4층 지하1층 건물 내 지층 비01호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 사용승인일 | 2001.07.10 |
| 소유자 | 고준성 · 2020.10.20. 소유권이전 · 거래가액 95,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
현재 권리관계에서 계산된 말소기준은 2023.07.18. 주택도시보증공사 가압류 1,482,000,000원입니다. 이후 2023.07.19. 국 압류, 2023.11.27. 남동구 압류, 2024.12.30. 주택임차권, 2025.11.04. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 김성수는 2020.10.20. 전입·점유해 말소기준보다 앞서므로, 등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금에 대한 대항력 인수 문제는 별개입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 88,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김성수 | 제지층 제비01호 59.07㎡ 전부 | 88,000,000원 | 2020.10.20 / 2020.09.21 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
김성수는 임차권등기뿐 아니라 현황조사·문건접수·매각물건명세서에도 확인되며, 배당요구도 한 것으로 정리되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다.
③ 회차별 인수 구조 — 유찰가가 곧 실질취득가가 아니다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 88,000,000원 | 0원 | 95,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 13,768,000원 | 89,768,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 28,694,400원 | 89,494,400원 |
1회 유찰부터 임차보증금이 낙찰대금에서 전액 변제되지 않아 인수액이 생깁니다. 특히 낙찰가가 76,000,000원이나 60,800,000원으로 내려가도 데이터상 낙찰가와 인수를 합친 실질 부담은 약 89,500,000원~89,800,000원 수준입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 보증금 88,000,000원을 중심으로 실질취득비용이 고정되는 구조로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 임차인 김성수 보증금 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,482,000,000원 | 4,890,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김성수 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 95,000,000원 가정에서는 집행비용 2,110,000원을 제외한 뒤 임차인 김성수에게 보증금 88,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 4,890,000원이 배당됩니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천성리중학교 서측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·학교 등이 있는 주택지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층·지하1층 건물의 지층 비01호이며 사용승인일은 2001.07.10입니다.
- 도로. 토지 북측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 238.5㎡ 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 공시지가. 1,509,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 하자 표시. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 계산. 유찰 후에는 반드시 낙찰가에 임차보증금 미배당분을 더해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 대조. 임차인 김성수가 강제경매 채권자와 동일하게 표시되는 만큼 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계와 채권관계를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 보증금 88,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 조건을 최종 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 동일 면적의 실거래 자료가 없으므로 낙찰가 또는 실질취득비용을 주변 거래와 별도로 비교해야 합니다.
- 지층 특성 확인. 대상은 지층 비01호이므로 현장 방문을 통해 채광·환기·습기 및 실제 내부 상태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다”
이 사건은 현재 신건 95,000,000원 가정만 보면 임차보증금 88,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 임차인 김성수는 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차인이고, 매각물건명세서도 미배당 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
따라서 1회 유찰로 최저가가 76,000,000원까지 떨어져도 13,768,000원을 더 인수해 실질 부담이 89,768,000원, 2회 유찰에서는 최저가 60,800,000원에 인수 28,694,400원이 붙어 89,494,400원입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 유찰 후에도 보증금 인수를 포함한 총부담이 얼마인가입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 가격 메리트 판단은 별도 시세 확인 전까지 보류하는 것이 맞습니다.
