인천지방법원 2025타경35283. 부천 원미구 춘의동 아이파크 씨동 5층 502호, 다세대주택입니다. 현 소유자 우재민은 2020년 9월 매매로 이 물건을 235,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 소유권보다 뒤에 들어온 김수현의 주택임차권과 주택도시보증공사가 신청한 강제경매의 관계입니다.
기존 우리은행 근저당은 2020.09.10. 이미 말소됐고, 2024년 주식회사케이아이코아즈대부가 넣었던 강제경매도 2025.03.11. 취하되어 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2025.12.08. 주택도시보증공사 강제경매개시결정입니다. 김수현의 전입·점유는 2021.06.04., 확정일자는 2021.04.07., 임차권등기는 2023.06.13.이므로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 매수인 인수 대상인 대항력 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 215-21 아이파크 제씨동 제5층 제502호 · 부천로197번길 45-5 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 41.14㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 우재민 (2020.09.11. 매매 · 2020.09.29. 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 말소기준보다 앞선다
현재 말소기준은 2025.12.08. 강제경매개시결정입니다. 김수현은 임대차계약 2021.04.06., 확정일자 2021.04.07., 전입·점유 2021.06.04.이며 2023.06.13. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입신고가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수현 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2021.06.04 | 2021.04.07 | 2023.06.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
신건 매각가 237,000,000원을 그대로 가정하면 집행비용 4,118,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 232,882,000원이 배당됩니다. 보증금 235,000,000원에 비해 2,118,000원이 부족하므로, 배당계산 원칙만 적용하면 이 부족분은 매수인 인수입니다. 다만 위 말소동의 확약서를 반영하면 이 리포트의 실질 인수액은 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 신건 2.37억은 최근 가격지표의 118.5%
아이파크는 14세대, 사용승인일은 2017.05.01.이며 대상 면적은 41.14㎡입니다. 면적 매칭 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 210,000,000원이지만 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 200,000,000원, 최신 거래 역시 2024.02. 200,000,000원이고, 최근 대비 과거 거래 추세는 -9.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 37.59㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.05 | 40.07㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 210,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
최저가 237,000,000원은 전체 평균 210,000,000원보다도 높지만, 더 중요한 것은 최근 지표입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 200,000,000원이고, 최저가 대비 최근 시세 비율은 118.5%입니다. 여기에 거래 추세가 -9.1%로 하락 방향이므로, 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 1. 임차인 김수현 보증금 | 235,000,000원 | 232,882,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김수현 보증금 부족분은 2,118,000원으로 매수인 인수액에 잡힙니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 해당 임차권등기의 말소 이행을 전제로 본 리포트에서는 실질 인수를 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 확인 여부가 계산을 완전히 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 237,000,000원 | 2,118,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 189,600,000원 | 48,854,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 151,680,000원 | 86,243,520원 | 0원 |
확약을 배제한 순수 배당계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 김수현 보증금의 미배당분이 커져 매수인 인수액도 2,118,000원 → 48,854,400원 → 86,243,520원으로 증가합니다. 반면 말소동의 확약서가 실제로 이행되어 임차권등기가 말소된다면 그 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 응찰 전에는 단순히 확약서 존재만 보는 것이 아니라 말소 조건과 이행 가능성을 원문으로 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 춘의역 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주변환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 춘의역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 502호. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접도로와 등고평탄한 장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 남측·동측·서측 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이며, 토지거래계약에관한허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 14세대 다세대이며 면적 매칭 실거래 표본은 2건입니다. 최근 가격지표는 200,000,000원이고 거래 추세는 -9.1%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원* 판단의 핵심 전제입니다. 김수현 임차권등기의 말소 조건과 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 미반영 시 인수액 확인. 현재 회차 배당계산상 부족분은 2,118,000원이며, 1회 유찰 시 48,854,400원, 2회 유찰 시 86,243,520원으로 커집니다.
- 현재 가격은 최근 시세 이상. 최저가 237,000,000원은 최근12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 118.5%입니다. 신건을 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 거래 추세가 -9.1%이므로 전체 평균 210,000,000원만 보고 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 거래 표본 확인. 면적 매칭 실거래는 2건뿐이므로 개별 호수의 상태와 실제 매수수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 상태 확인. 등기상 임차권과 현장 점유 상태, 임차권등기 말소 진행 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 토지이용계획 원문 대조. 토지거래계약에관한허가구역 기재기간은 2025.08.26.~2026.08.25., 매각기일은 2026.08.26.이므로 입찰 시점의 적용 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 권리는 풀려도, 가격까지 싸지는 않는다”
이 사건은 권리표만 보면 긴장감이 큽니다. 김수현의 보증금은 235,000,000원이고 전입·점유와 확정일자, 임차권등기 모두 현재 말소기준보다 앞섭니다. 원칙대로라면 매수인이 미배당 보증금을 떠안는 구조입니다. 실제 신건 배당표에서도 2,118,000원의 부족분이 계산됩니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시되어 있어, 그 임차권등기 말소가 이행된다는 전제 아래 실질 인수는 0원*으로 볼 수 있습니다. 권리 쪽의 핵심은 바로 이 확약서 원문 확인입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 237,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원의 118.5%이고, 거래 추세는 -9.1%입니다. 14세대 다세대에 거래 표본도 2건뿐입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 리스크는 낮아지지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높아 보류”입니다.
