인천지방법원 2025타경35287. 부천시 오정구 고강동 청민그린빌라 4층 402호, 전용 35.22㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한철용으로 2019년 소유권을 취득했고 등기 당시 거래가액은 100,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2023.12.26. 웰컴저축은행주식회사의 가압류 27,589,190원을 말소기준으로 보고, 그보다 앞선 2022.10.28. 전입·점유를 갖춘 임차인 이보연의 대항력을 따지는 구조입니다.
이보연의 보증금은 99,000,000원, 확정일자는 2022.09.29., 전입·점유개시는 2022.10.28.입니다. 따라서 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 다만 매각물건명세서에는 을구 11번 주택임차권등기가 인수권리로 명시되면서도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 이 확약이 적용되는 이보연 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다. 확인된 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35287 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 고강동 303-5 청민그린빌라 4층 402호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 원종로108번길 13-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 35.22㎡ · 철근콘크리트 평슬래브 4층 건물 내 4층 402호 |
| 건물 현황 | 청민그린빌라 · 10세대 · 1994.11.09. 준공 |
| 소유자 | 한철용 (2019.07.02. 소유권이전, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 117,000,000원 / 117,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 99,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26. |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있지만 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2023.12.26. 웰컴저축은행주식회사 가압류입니다. 이보연은 그보다 앞선 2022.10.28. 전입·점유와 2022.09.29. 확정일자를 갖춰 대항력 有·우선변제권 有입니다. 이후 2024.11.04. 임차권등기명령에 따라 보증금 99,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.12.08. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이보연 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 99,000,000원 | 2022.10.28. | 2022.09.29. | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 신건 1.17억은 최근 6,800만원의 172.1%
청민그린빌라 전용 35.22㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 89,500,000원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 68,000,000원과 최신 거래 68,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 구간의 추세는 이전 구간 대비 -29.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 35.22㎡ | -1 | 68,000,000원 |
| 2024.04 | 35.22㎡ | -1 | 55,000,000원 |
| 2022.02 | 35.22㎡ | -1 | 112,000,000원 |
| 2021.07 | 35.22㎡ | -1 | 123,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 35.22㎡ | 1건 | 68,000,000원 |
현재 최저매각가는 117,000,000원이고 확약 적용 후 실질 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 117,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 68,000,000원의 172.1%입니다. 전체 실거래 평균 89,500,000원과 비교해도 높은 수준입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부가 아니라 최근 시세와 비교한 실질취득액을 기준으로 판단해야 하며, 신건에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,438,000원 |
| 1. 임차인 이보연 보증금(우선변제) | 99,000,000원 | 99,000,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행주식회사 | 27,589,190원 | 15,562,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 99,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 117,000,000원 가정에서는 집행비용 2,438,000원과 임차인 이보연의 보증금 99,000,000원이 우선 배당되고, 웰컴저축은행주식회사에 15,562,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사와 소유자 배당은 0원이며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 고강동 ‘수주도서관’ 남서측 인근이며, 주변은 단독·다세대주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 평슬래브 4층 건물의 4층 402호로, 외벽은 벽돌 마감 등, 창호는 샷시창호이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로가 있으며, 토지는 평지·가로장방 형태의 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,829,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 청민그린빌라는 10세대, 1994.11.09. 준공의 다세대주택입니다. 확인된 전용 35.22㎡ 실거래는 4건이며, 최근 시세 추세는 -29.7%입니다.
- 물적 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 이보연 임차권등기 말소에 적용되는지 원문과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력 임차인 배당 확인. 이보연은 전입·점유 2022.10.28., 확정일자 2022.09.29., 보증금 99,000,000원의 우선변제권자입니다. 배당표와 배당요구 상태를 최종 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 실질취득액 117,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 68,000,000원의 172.1%입니다. 권리가 정리됐다는 이유로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 하락장 반영. 최근 시세 추세는 -29.7%입니다. 전체 평균 89,500,000원보다 최근 12개월 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 이후도 재검토. 1회 유찰가 93,600,000원과 2회 유찰가 74,880,000원도 최신 거래 68,000,000원과 직접 비교해야 합니다. 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 보지 마세요.
- 관리비·세금·점유 확인. 미납 관리비, 당해세, 실제 점유·인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 더 큰 문제는 172.1%의 가격
이 사건은 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다. 이보연은 보증금 99,000,000원의 대항력 임차인이지만, 현재 회차 배당 계산에서는 보증금이 전액 배당되고 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약까지 제출돼 있어 실질 인수액은 0원입니다. 권리의 핵심 위험은 상당 부분 정리돼 있습니다.
그러나 현재 실질취득액 117,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 68,000,000원의 172.1%입니다. 더구나 최근 시세 추세는 -29.7%입니다. 10세대의 1994년 준공 다세대주택이라는 특성과 확인된 실거래가 4건이라는 점까지 함께 보면, 신건 감정가에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 권리 인수는 해소됐지만 가격은 명확히 보류. 현재 회차의 핵심은 ‘얼마나 싸게 보이느냐’가 아니라 최근 시세보다 얼마에 사게 되느냐입니다.
