인천지방법원 2025타경35310. 부천시 오정구 삼정동 성진리치빌 에이동 502호, 전용 41.53㎡ 다세대주택입니다. 등기 흐름의 핵심은 2020.12.23. 전입·점유를 시작한 홍현우와 2021.03.05. 국민건강보험공단 압류의 선후관계입니다. 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄고 확정일자는 2020.11.24.이므로 원칙적으로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 이후 2023.02.09. 보증금 206,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 인수권리로 을구 6번 주택임차권등기가 표시돼 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 이 임차인의 미배당 보증금이 기계적으로 계산되더라도 확약 적용 후 매수인에게 남는 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 결국 현재 회차에서 더 무거운 문제는 244,000,000원이라는 신건 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35310 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 315-24 성진리치빌 에이동 5층502호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 평천로721번길 14-22 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 41.53㎡ · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 5층 502호 |
| 사용승인 | 2015.12.18 |
| 소유자 | 이상란 · 2020.12.15. 매매 · 거래가액 206,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 확약으로 실질 인수는 0원
말소기준권리는 2021.03.05. 국민건강보험공단 압류입니다. 홍현우는 2020.12.23. 주민등록과 점유를 시작해 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.11.24.이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 홍현우 1명이며 보증금은 206,000,000원입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍현우 | 206,000,000원 | 2020.12.23 | 2020.11.24 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 적용 · 실질 0원 |
② 시세 비교 — 신건 244,000,000원은 122.6%
성진리치빌A동은 총 14세대, 사용승인일은 2015.12.18.입니다. 대상 면적 41.53㎡와 일치하는 확인 실거래는 2022.12. 3층 199,000,000원 1건이며, 시세 집계값도 199,000,000원입니다. 현재 최저가 244,000,000원은 이 비교가격의 122.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 41.53㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 집계 | 41.53㎡ | 1건 | 199,000,000원 |
표본이 1건뿐이라는 점은 감안해야 하지만, 적어도 확인 가능한 동일 면적 거래와 비교하면 신건 최저가가 시세 이하라고 볼 근거는 없습니다. 오히려 데이터상 비교 비율이 122.6%이므로 신건에서 가격 가점을 줄 수 없습니다. 1회 유찰 시 매각가격은 195,200,000원, 2회 유찰 시에는 156,160,000원으로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 1. 임차인 홍현우 보증금 | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사인슈프라자 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,307,111원 | 5,307,111원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 8,476,889원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 모두론대부 | 14,411,552원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 가정에서는 홍현우 임차보증금 206,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 서울보증보험주식회사부터 일부 미배당이 발생하고, 주식회사 모두론대부와 주택도시보증공사는 0원 배당으로 계산됩니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액보다 가격이 핵심
| 회차 | 매각가격 | 기계적 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 244,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 195,200,000원 | 14,332,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,160,000원 | 52,826,240원 | 0원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 달리 확약이 주된 임차권 인수위험을 해소합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면서 기계적 미배당액이 늘더라도 홍현우 임차인에 대해서는 실질취득액을 낙찰가 + 0원으로 판단합니다. 현재 신건에서는 이 실질취득액 자체가 비교 실거래보다 높아 가격 메리트가 없습니다.
⑤ 세금·후순위 권리 — 배당 변동 가능성 확인
등기에는 말소기준 이후 국민건강보험공단 압류, 경기신용보증재단 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 주식회사인슈프라자 근저당, 부천시 압류, 주식회사 모두론대부 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국의 압류 등이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 북측 인근이며, 주위는 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층 502호이며 사용승인은 2015.12.18.입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로3류에 접합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등 대상 단독·다가구·아파트·연립·다세대의 토지거래계약 허가구역 기재 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 성진리치빌A동은 총 14세대이며, 확인된 대상 면적 실거래가 1건이어서 거래 표본은 제한적입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 을구 6번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각조건에 어떻게 반영되는지 원본을 확인해야 합니다.
- 임차인 배당. 홍현우 보증금 206,000,000원은 전입 2020.12.23., 확정일자 2020.11.24.의 선순위 임차보증금입니다.
- 가격 상한. 신건 244,000,000원은 확인 실거래 199,000,000원의 122.6%이므로 현재 회차에 가격 메리트를 부여하지 않는 편이 합리적입니다.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 가격은 195,200,000원, 2회 유찰 가격은 156,160,000원입니다. 확약 적용 시 실질 인수는 각 회차에서도 0원으로 평가합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위가 확정됩니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 리스크는 확약, 가격 리스크는 그대로”
이 물건은 처음 보면 보증금 206,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 인수형 경매처럼 보입니다. 실제로 전입·점유 2020.12.23.은 말소기준권리 2021.03.05.보다 빠르고, 주택임차권등기도 존재합니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 평가할 수 있습니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 244,000,000원은 확인된 동일 면적 거래 199,000,000원의 122.6%입니다. 14세대 다세대주택이고 확인 거래도 1건뿐인 만큼 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 확약으로 완화됐지만, 신건 가격은 보류. 이 사건은 유찰 이후 가격이 내려왔을 때 다시 비교하는 편이 합리적인 구조입니다.
