인천지방법원 2025타경35312. 부천시 소사구 심곡본동 은성빌리지 2층 201호, 전용 54.44㎡ 다세대주택입니다. 소유자 윤보균은 2019.07.24. 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준은 2021.10.14. 근로복지공단 가압류 9,045,410원입니다. 그런데 임차인 김현정의 주민등록·점유개시일은 2021.04.30.로 그보다 앞서므로 선순위 대항력 임차인에 해당합니다.
김현정은 확정일자 2021.03.16., 보증금 256,500,000원이고 2023.05.25. 임차권등기를 마쳤으며 배당요구도 한 상태입니다. 통상이라면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 김현정 임차권에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 이 확약은 김현정 임차권에 한정되므로 다른 점유자에 관한 권리·보증금 확인 위험까지 없애는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 597-8 은성빌리지 2층 201호 · 심곡로21번길 30 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 54.44㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 201호 |
| 소유자 | 윤보균 (2019.07.24. 거래가액 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 332,000,000원 / 332,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약이 핵심
| 임차인 | 점유·전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김현정 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.04.30 | 2021.03.16 | 256,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 실질 인수 0원 |
| 조영학 | 2025.01.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 미상 |
김현정의 전입·점유는 2021.04.30.로 말소기준인 2021.10.14. 가압류보다 빠릅니다. 확정일자까지 갖추고 배당요구를 했으므로 대항력과 우선변제권을 함께 가진 구조입니다. 반면 조영학의 전입일은 2025.01.15.로 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 확인된 기준에서는 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 입찰 전 보완 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 332,000,000원이 최근 거래의 123.0%
은성빌리지는 2019.05.10. 사용승인된 12세대 다세대주택입니다. 대상 면적 54.44㎡와 일치하는 최근 12개월 실거래는 2026.03. 4층 270,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.44㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.44㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저매각가와 확약을 반영한 실질취득은 모두 332,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 123.0%입니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 별도 지표가 있더라도 가격 메리트 판단의 근거로 삼을 수 없고, 신건 가격은 최근 확인 거래보다 높은 수준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 332,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,448,000원 |
| 1. 임차인 김현정 보증금 | 256,500,000원 | 256,500,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 9,045,410원 | 9,045,410원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 256,500,000원 | 61,006,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 가정에서는 김현정 보증금 256,500,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 61,006,590원을 배당받는 것으로 계산되며 채권자 미배당액은 195,493,410원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 생길 수 있는 인수액
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 332,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 265,600,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 212,480,000원 | 47,794,720원 | 실질 0원 |
2회 유찰 시 계산상 김현정 임차보증금의 미배당에 따른 매수인 인수액은 47,794,720원으로 나타납니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로 확약 적용 후 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 5층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2019.05.10.입니다.
- 입지. 심곡본1동행정복지센터 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 부천역이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 토지는 평지의 세로장방형이며 북측으로 너비 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,285,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역의 대상 기간은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 은성빌리지는 12세대이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 한 건의 실거래만으로 세부 층·상태별 가격을 넓게 일반화하기 어렵습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다. 승강기·주차시설·난방·급배수설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 김현정 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약에 근거합니다. 확약의 대상·조건·말소 절차를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 조영학 점유관계 확인. 2025.01.15. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약관계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 332,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 123.0%입니다. 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
- 거래 표본 한계 반영. 최근 동일 면적 거래가 1건뿐인 12세대 다세대주택입니다. 개별 호수의 층·향·내부 상태와 실제 매도 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 등기·명세서 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 매각기일 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”이어도 현재 가격은 시세 이상
이 사건의 핵심은 두 갈래입니다. 권리에서는 김현정이 말소기준보다 먼저 전입한 선순위 대항력 임차인이라 원래라면 미배당 보증금 승계를 반드시 계산해야 합니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 김현정 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단됩니다. 반면 조영학은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
가격에서는 더 보수적이어야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득은 332,000,000원, 최근 12개월 동일 면적 실거래와 최신 거래는 270,000,000원으로 실질취득이 최근 시세의 123.0%입니다. 12세대 다세대주택에 최근 거래도 1건뿐이어서 환금성 판단의 표본도 얇습니다. 권리의 주된 인수위험은 확약으로 해소되지만, 신건 가격 자체는 최근 시세보다 높다. 따라서 현재 회차의 핵심 판단은 ‘권리 때문에 피해야 하는가’보다 ‘이 가격을 감수할 이유가 있는가’에 있습니다.
