인천지방법원 2025타경35316. 부천시 원미구 심곡동 ‘에코스마트1’ 15층 1504호, 전용 13.485㎡의 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 소유자 박혜란은 2022.05.30 매매를 원인으로 거래가액 85,000,000원에 취득했고 2022.06.22 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 현재 등기된 권리 중 권필주 주택임차권입니다. 임차보증금은 85,000,000원, 주민등록일자는 2022.05.27, 점유개시는 2022.05.28, 확정일자는 2022.05.04로 말소기준인 2024.11.27 부천시 압류보다 빠릅니다.
따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 현재 매각가 67,000,000원 가정 배당표상 권필주에게 65,394,000원이 배당되고, 룰상 부족분은 19,606,000원입니다. 하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이 명시되어 있어, 정확도 규칙에 따라 이 임차인의 인수액은 실질 0원으로 처리합니다. 즉 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 67,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35316 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 142-14 에코스마트1 15층 1504호 · 부천로2번길 41 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) · 전용 13.485㎡ · 15층 중 15층 |
| 소유자 | 박혜란 · 2022.05.30 매매 · 거래가액 85,000,000원 · 2022.06.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 90,682,243원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 핵심
기존 하나은행 근저당은 2012.11.05 채권최고액 58,800,000원으로 설정됐으나 2022.05.24 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 2024.11.27 부천시 압류입니다. 권필주의 주민등록 2022.05.27과 임차권등기 2024.06.05가 모두 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 확약 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권필주 | 건물의 전부 | 85,000,000원 | 有 | 有 | 말소동의 확약서 | 아님 |
권필주는 확정일자 2022.05.04와 배당요구를 갖춰 우선변제권도 행사합니다. 분석 대상 실제 임차인은 권필주 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 잡힌 임차인은 아닙니다. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 등기부와 매각물건명세서에는 권필주의 임차권이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 확약을 반영해도 67,000,000원은 높다
이 물건은 확약을 반영하면 실질 인수액이 0원이므로 가격 비교의 기준은 현재 최저가이자 실질취득액인 67,000,000원입니다. 에코스마트1의 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 54,000,000원이고, 최신 거래는 2026.06 48,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 124.1%로 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 13.49㎡ | 10 | 48,000,000원 |
| 2025.09 | 13.49㎡ | 11 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 13.49㎡ | 14 | 45,000,000원 |
| 2024.07 | 12.2㎡ | 12 | 43,000,000원 |
| 2023.01 | 14.0㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2022.10 | 13.49㎡ | 13 | 60,000,000원 |
| 2022.05 | 13.49㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 13.49㎡ | 12 | 50,000,000원 |
| 2022.05 | 13.49㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2022.04 | 13.49㎡ | 13 | 95,000,000원 |
| 2022.04 | 13.49㎡ | 11 | 95,000,000원 |
| 2022.03 | 12.82㎡ | 14 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 54,000,000원 |
전체 12건 평균은 63,250,000원이지만 과거에는 85,000,000원과 95,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 이 전체 평균보다 최근 시세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 54,000,000원, 최신 거래는 48,000,000원이며 최근과 이전 거래를 비교한 추세는 -17.1%입니다. 따라서 67,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,606,000원 |
| 1. 임차인 권필주 보증금 | 85,000,000원 | 65,394,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 90,682,243원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 권필주 보증금의 부족분은 19,606,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천역 북동측 인근으로 아파트·공동주택·상업시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 15층 1504호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역이며 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 292.7㎡, 공시지가 4,148,000원/㎡이며 인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형 토지입니다.
- 거래 표본. 에코스마트1은 42세대, 2012.09.14 준공이며 최근 12개월 실거래 표본은 2건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 권필주 임차권은 원래 매수인 인수형이므로, 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 적용 대상과 조건을 입찰 전 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 배당 계산상 권필주 미배당은 19,606,000원이지만 확약 반영 후 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 63,250,000원보다 최근 12개월 평균 54,000,000원과 최신 거래 48,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.1%이므로 과거 85,000,000원·95,000,000원 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 67,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.1%입니다. 권리 위험이 해소됐다는 이유만으로 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 표면만 보면 보증금 85,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 67,000,000원보다 커 매우 위험해 보입니다. 실제 배당 계산에서도 19,606,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인 인수는 실질 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가와 같은 67,000,000원으로 봅니다.
문제는 그 다음입니다. 최근 12개월 평균은 54,000,000원, 최신 거래는 48,000,000원, 최근 가격 추세는 -17.1%입니다. 현재 실질취득액 67,000,000원은 최근 12개월 평균의 124.1%로 최근 시세보다 높습니다. 결론은 분명합니다. 확약으로 권리 리스크는 크게 완화됐지만, 신건 가격은 보류. 이 물건은 선순위 임차권 자체보다 확약의 실제 효력 확인과 최근 시세보다 높은 입찰가가 최종 판단의 핵심입니다.
