인천지방법원 2025타경513758. 인천 남동구 논현동 에코메트로3차더타워 비동 21층 2103호, 전용 117.318㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 586,000,000원이고, 매각기일은 2026.08.26입니다. 현재 소유자는 배용준으로 2020.06.26 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 617,700,000원입니다. 그런데 이 물건은 단순한 담보권 경매로만 보기 어렵습니다. 을구에는 송아영 명의의 주택임차권이 존재하며, 임차권등기에는 임차보증금 270,000,000원과 500,000,000원, 점유개시일 2020.06.26, 주민등록일자 2020.06.29, 확정일자 2020.06.02 및 2022.05.11이 기재되어 있습니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.12 국의 압류입니다. 송아영의 임차권등기는 2024.07.19로 그보다 앞서고, 임차인 조사에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 판정되어 있습니다. 따라서 낙찰대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 미회수액이 매수인에게 승계될 가능성을 먼저 점검해야 합니다. 반면 구자룡은 전입일이 2025.11.10으로 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 먼저 본다

등기에는 2020.06.26 남천천신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 채권최고액은 379,200,000원에서 346,800,000원, 다시 174,000,000원으로 변경됐습니다. 2026.01.15에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이와 별도로 말소기준은 2025.09.12 국의 압류로 제시되어 있으므로, 입찰 전에는 근저당 변경·이전과 임차권의 소멸·인수 관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.

실제 임차인은 2명입니다. 송아영은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 기재되어 있으며, 구자룡 역시 별도 점유자로 조사됐습니다. 송아영은 과거 27,000,000원 근저당권자였던 이력도 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다. 이 사정은 임차권을 무시해도 된다는 뜻이 아니라, 오히려 임대차계약과 보증금 지급자료·점유관계를 더 꼼꼼히 확인해야 한다는 의미입니다.

② 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 11.8% 높다

에코메트로3차더타워 아파트 644세대 가운데 전용 117.32㎡ 동일 면적의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 544,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 524,166,666원, 최신 2026.06 거래는 500,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -7.0% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.

신건 최저가 586,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.8%입니다. 최신 거래 500,000,000원과 비교해도 높습니다. 전체 12건 평균 544,000,000원만 놓고 봐도 최저가는 107.7% 수준이므로 어느 기준에서도 신건 가격이 싸다고 볼 수 없습니다. 특히 최근 거래가 550,000,000원에서 530,000,000원, 525,000,000원, 500,000,000원 수준으로 내려온 구간을 감안하면 과거 600,000,000원 거래를 포함한 전체 평균만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 586,000,000원 가정)

위 배당표는 집행비용 8,260,000원과 소유자 잔여 577,740,000원의 추정 배분입니다. 송아영 임차권, 근저당 변경·이전, 압류의 실제 배당순위와 금액이 반영된 최종 배당표가 아니므로 이 수치만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래포구역 남측 인근. 3개동 926세대 아파트·오피스텔 단지로, 인근에 학교·공원·근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 출입과 주·정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 수인분당선 소래포구역이 있어 제반 교통 사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 48층 건물 중 21층. 외장돌붙임·수성페인트, 벽지도배·일부 타일, 하이새시 2중창호이며 열병합시설에 의한 지역난방입니다.
• 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 도시관리계획 입안중입니다.
• 토지. 인접지 대비 평탄한 가장형 토지로 주상복합아파트·오피스텔 부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,284,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만 최근 12개월 평균 524,166,666원, 최신 거래 500,000,000원, 최근 추세 -7.0%로 가격 하락 흐름을 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 송아영 배당액 확인. 임차권등기 보증금 500,000,000원 중 실제 배당액과 미회수액을 확인해 매수인 승계액을 계산해야 합니다.
• 임대차 실체 확인. 송아영은 과거 27,000,000원 근저당권자로도 등장하므로 임대차계약서·보증금 지급내역·점유관계 등 실제 임대차의 성립과 변동 과정을 확인해야 합니다.
• 구자룡 점유 확인. 전입일 2025.11.10으로 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았으므로 현 점유와 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 근저당 변경·이전 확인. 남천천신용협동조합 근저당은 채권최고액 174,000,000원으로 변경된 뒤 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매각물건명세서의 소멸·인수 기재와 대조해야 합니다.
• 토지 별도등기 확인. 토지에 관한 별도등기의 구체적 내용과 낙찰 후 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 시세 상한 점검. 신건 최저가 586,000,000원은 최근 12개월 평균 524,166,666원의 111.8%이고 최신 거래 500,000,000원보다 높습니다. 최근 -7.0% 하락 추세를 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 유찰 후에도 실질취득 기준. 최저가가 468,800,000원 또는 375,040,000원으로 내려가더라도 대항력 임차보증금 미회수액이 남으면 실질취득은 약 500,000,000원에 고정될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·배당요구·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “신건 5.86억보다 먼저 볼 것은 5억 임차권”

이 물건은 신건 최저가만 보면 586,000,000원의 아파트 경매입니다. 하지만 실제 판단의 중심은 송아영의 주택임차권입니다. 임차권등기에는 500,000,000원 보증금이 기재되어 있고, 대항력·우선변제권이 있으며 배당 후 미회수액은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 동시에 시장은 최근 12개월 평균 524,166,666원, 최신 거래 500,000,000원, 최근 추세 -7.0%입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 111.8%로 가격 메리트도 없습니다.

따라서 이 사건은 “신건이니까 깨끗하다”거나 “유찰되면 싸진다”는 식으로 접근할 물건이 아닙니다. 특히 1회 유찰 468,800,000원 이하에서는 송아영 보증금 500,000,000원이 실제로 남아 승계된다면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득이 약 500,000,000원 수준에 고정될 수 있습니다. 최근 시세 역시 500,000,000원까지 내려와 있습니다. 현재 회차는 가격도 보류, 권리도 확인 후 판단. 배당 후 임차보증금 잔액과 토지 별도등기, 근저당 변경·이전의 처리까지 확인돼야 입찰가를 정할 수 있습니다.