인천지방법원 2025타경35321. 춘의역 북서측 인근의 태림아트빌 2층 202호, 전용 58.08㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 주택임차권입니다. 오선록은 2022년 4월 23일 임대차계약, 2022년 4월 27일 확정일자, 2022년 6월 10일 주민등록·점유개시 후 2024년 5월 10일 보증금 295,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다.
현재 살아 있는 말소기준권리는 2025년 12월 11일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 과거 부평농업협동조합 근저당 204,000,000원은 2020년 5월 20일 이미 말소됐습니다. 따라서 2024년 등기된 오선록의 임차권은 현재 말소기준보다 앞서고, 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 130-4 태림아트빌 2층 202호 · 계남로301번길 19 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.08㎡ · 지상 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2017.05.01 |
| 현재 소유자 | 더블유에스주식회사 (2020.06.03 소유권이전 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 277,000,000원 / 277,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 313,859,975원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2017년 부평농업협동조합 근저당은 이미 말소돼 현재 말소기준 역할을 하지 않습니다. 실제 기준점은 2025.12.11 강제경매개시결정이고, 오선록의 임차권등기는 그보다 앞선 2024.05.10입니다. 전입·점유도 2022.06.10으로 더 빠릅니다. 따라서 현재 배당표가 계산한 미배당 보증금 22,678,000원은 보수적으로 매수인 인수액으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오선록 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.10 | 2022.04.27 | 295,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
오선록은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 매각대금 277,000,000원에서 집행비용 4,678,000원을 먼저 빼면 임차인 예상배당은 272,322,000원에 그칩니다. 보증금 295,000,000원과의 차이 22,678,000원이 매수인 인수로 계산됩니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
태림아트빌 실거래는 2건이 확인됩니다. 2023년 12월 전용 58.08㎡ 3층이 250,000,000원, 2024년 5월 전용 63.22㎡ 3층이 282,000,000원입니다. 집계 평균은 266,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 63.22㎡ | 3 | 282,000,000원 |
| 2023.12 | 58.08㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 266,000,000원 |
최저가 277,000,000원만 놓고도 집계 평균 266,000,000원의 104.1%입니다. 이미 평균보다 높습니다. 여기에 현재 회차 인수액 22,678,000원을 더한 실질취득은 299,678,000원으로 올라갑니다. 이는 최신 거래 282,000,000원보다도 높은 수준입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단에서 “신건 최저가 2.77억”만 보는 것은 맞지 않습니다.
④ 유찰돼도 인수액이 따라 올라간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 277,000,000원 | 22,678,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 221,600,000원 | 77,302,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 177,280,000원 | 121,001,920원 | 0원 |
표면 최저가는 277,000,000원 → 221,600,000원 → 177,280,000원으로 내려가지만, 인수액은 반대로 22,678,000원 → 77,302,400원 → 121,001,920원으로 증가합니다. 즉 유찰만으로 실질취득 가격이 크게 낮아지는 일반적인 경매 구조가 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 277,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,678,000원 |
| 1. 임차인 오선록 보증금 | 295,000,000원 | 272,322,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 313,859,975원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 부족분 22,678,000원은 현재 배당표상 매수인 인수입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 313,859,975원은 현재 가정에서 배당 0원으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물 내 2층 202호입니다.
- 입지. 춘의역 북서측 인근. 주변은 소규모 공동주택과 일부 근린생활시설이 섞인 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 7호선 춘의역이 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 필로티주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 거래 표본. 태림아트빌은 10세대이며 확인된 실거래는 2건으로, 가격 판단 시 표본 수가 많지 않습니다.
- 현황. 감정 당시 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했으며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 회차는 277,000,000원 낙찰가에 인수액 22,678,000원을 함께 봐야 합니다.
- 임차권 원문 대조. 오선록의 전입·점유·확정일자·배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소동의 확약서 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 적용 범위와 실제 말소 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 유찰 시 매각가는 낮아져도 매수인 인수액은 77,302,400원, 121,001,920원으로 증가합니다.
- 실거래 비교. 집계 평균 266,000,000원, 최신 거래 282,000,000원과 실질취득을 함께 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문 부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
맺으며 — “2.77억 낙찰”이 끝이 아니다
이 사건은 신건이라는 사실만 보면 단순해 보이지만 권리 구조는 그렇지 않습니다. 임차인 오선록의 보증금은 295,000,000원, 현재 최저가는 277,000,000원입니다. 배당표대로라면 22,678,000원이 남아 매수인이 인수하고, 현재 회차 실질취득은 299,678,000원입니다.
집계 실거래 평균 266,000,000원, 최신 거래 282,000,000원과 비교하면 실질취득이 이미 시세권을 웃돕니다. 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당 인수액이 커지는 대항력 인수형이므로 “유찰되면 싸진다”는 일반적인 계산을 그대로 적용할 수 없습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 중요한 확인 요소지만, 현재 배당표가 계산한 인수액을 기준으로 보면 결론은 분명합니다. 표면 최저가보다 임차보증금과 실제 인수액을 먼저 봐야 하는 물건입니다.
