인천지방법원 2025타경35352. 김포시 양촌읍 양곡리 ‘그랜드빌’ 5층 501호, 전용 53.215㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강성인이고, 2020.10.20. 거래가액 175,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 경매가 아니라, 선순위 임차권등기와 김포시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매가 연결된 구조라는 점입니다.
박경미는 2020.09.08. 확정일자, 2020.10.08. 주민등록, 2020.10.10. 점유개시를 갖추고 보증금 175,000,000원으로 주택 전부를 임차했으며, 2022.10.19. 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 선언된 김포시 압류일 2024.08.05.보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 이 임차인에 대해서는 매수인 인수를 실질 0원으로 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35352 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 362 그랜드빌 5층 501호 · 도로명 경기도 김포시 양촌읍 양곡1로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.215㎡ · 철근콘크리트구조 6층 중 5층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 강성인 · 2020.10.20. 소유권이전 · 거래가액 175,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 188,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
말소기준은 2024.08.05. 김포시 압류입니다. 이보다 뒤의 2025.12.16. 주택도시보증공사 강제경매개시결정과 2026.05.08. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 박경미의 주택임차권등기는 2022.10.19.로 말소기준보다 앞서 있고, 주민등록도 2020.10.08.이므로 확약이 없었다면 매수인 인수 검토가 필요한 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경미 | 주택 전부 | 175,000,000원 | 2020.10.08 | 2020.09.08 | 2022.10.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
박경미는 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 175,000,000원이며, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 회차 가정 매각가 188,000,000원에서는 배당표상 임차인 보증금 175,000,000원이 전액 배당되는 구조이고, 그 이후 주택도시보증공사에는 9,568,000원이 배당됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득 1.88억은 최근 평균보다 높다
그랜드빌은 2016.10.21. 준공, 총 10세대 규모입니다. 비교 가능한 거래는 전용 52.95㎡~55.08㎡에서 3건이며, 대상 면적 53.215㎡와 면적이 매칭됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 52.95㎡ | 3 | 192,000,000원 |
| 2023.04 | 55.08㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2022.07 | 55.08㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 180,666,666원 |
실거래 범위는 160,000,000원~192,000,000원, 최근 12개월 평균 집계값은 180,666,666원, 최신 거래는 2023.05.의 192,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 188,000,000원은 최신 거래 192,000,000원보다는 낮지만, 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균의 104.1%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘최근 시세보다 저렴하다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 188,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,432,000원 |
| 1. 임차인 박경미 보증금(우선변제) | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 9,568,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 박경미 보증금 175,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사의 청구액 175,000,000원 중 9,568,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 미배당액은 165,432,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 박경미 임차권의 매수인 인수는 확약 반영 시 실질 0원*입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 가격구조를 바꾼다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액* | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 188,000,000원 | 0원 | 0원 | 188,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 150,400,000원 | 27,505,600원 | 0원* | 150,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 120,320,000원 | 57,164,480원 | 0원* | 120,320,000원 |
* 룰상 인수액은 선순위 임차권을 그대로 존속시키는 계산값입니다. 이 사건에서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 박경미 임차권에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중이며, 토지는 공동주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 양곡초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 중·소규모 공동주택, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 6층 건물의 5층 501호이며 상·하수도, 급배수, 도시가스, 승강기 및 개별난방 시설이 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·양곡초등학교 상대보호구역이며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 토지. 평지의 사다리형 대지이며 토지면적은 350.0㎡, 공시지가는 1,289,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 그랜드빌은 총 10세대이고 비교 실거래는 3건입니다. 대단지 아파트처럼 풍부한 거래표본을 전제로 가격을 판단하기보다 개별 호수·상태를 함께 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 박경미 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서의 적용 대상과 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 선순위 임차권 재확인. 박경미는 전입 2020.10.08., 임차권등기 2022.10.19.로 말소기준 2024.08.05.보다 앞섭니다. 확약이 없다면 인수검토가 필요한 권리라는 구조를 놓치면 안 됩니다.
- 가격 상한 설정. 현재 실질취득 188,000,000원은 최근 평균 180,666,666원의 104.1%입니다. 신건을 시세보다 싸다고 보고 접근할 근거는 없습니다.
- 거래표본 확인. 비교 거래는 160,000,000원·190,000,000원·192,000,000원으로 편차가 있습니다. 층·상태 차이가 실제 가격에 미치는 영향을 현장 확인해야 합니다.
- 압류·세금 확인. 김포시 압류와 국 압류가 존재합니다. 배당표는 집행비용과 확인된 채권을 중심으로 한 계산이므로 입찰 전 세금·교부청구 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수위험 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 표면만 보면 보증금 175,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 위험도가 높아 보입니다. 실제로 박경미의 전입·확정일자·임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
그 다음부터는 권리가 아니라 가격을 봐야 합니다. 신건 실질취득액 188,000,000원은 최근 12개월 평균 180,666,666원의 104.1%입니다. 최신 거래 192,000,000원보다 낮기는 하지만, 최근 평균 이상인 현재 가격에 ‘싸다’는 평가를 붙일 수는 없습니다. 총 10세대 다세대주택이고 비교 거래도 3건인 만큼, 확약으로 권리는 정리됐지만 신건 가격은 보수적으로 판단해야 하는 사건입니다.
