인천지방법원 2025타경513836. 통칭 ‘한마루빌’ 제2동 제5층 제503호, 40.24㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 사건의 권리분석은 일반적인 “후순위 권리가 모두 소멸하는 깨끗한 경매”와 정반대입니다. 임차인 이상훈의 전입일은 2021.04.28, 확정일자는 2021.03.15이고, 임차보증금은 175,000,000원입니다. 현재 등기상 말소기준으로 계산된 2025.11.11 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서 대항요건을 갖춰 매각으로 보증금 미회수분이 사라지지 않습니다.
현재 최저가 161,000,000원에서 집행비용 3,054,000원을 제외한 뒤 임차인에게 157,946,000원이 배당되는 계산이고, 남는 보증금 17,054,000원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 따라서 낙찰가만 보는 것이 아니라 낙찰가 + 미배당 보증금을 합친 실질취득 부담을 봐야 합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형은 유찰로 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당 인수액이 늘어 총 부담이 보증금 175,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513836 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1084-3 2동 5층 503호 · 등기부 도로명 인천광역시 검단구 청마로93번길 25 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 40.24㎡ · 철근콘크리트구조 5층 중 5층 |
| 소유자 | 이성영 (2021.04.29 매매 · 거래가액 175,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 161,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이상훈 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
과거 국민은행 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 강제경매개시결정은 2025.11.11이고, 임차인 이상훈은 2021.04.28 전입·점유를 개시했습니다. 이어 2025.06.04 임차보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 즉 이 임차권은 말소기준보다 선순위이며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 미회수 보증금은 매수인에게 승계됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상훈 | 제5층 제503호 40.24㎡ · 주거(임차권등기) | 전입 2021.04.28 확정 2021.03.15 | 175,000,000원 | 2025.06.04 | 대항력 有 우선변제 有 승계 17,054,000원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 이상훈 본인의 임차권으로 잡혀 있으므로 보증금 175,000,000원을 별도 채권과 중복해 합산하면 안 됩니다. 또한 경매 신청채권자 역시 이상훈이고 청구금액도 175,000,000원입니다. 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권을 서로 다른 175,000,000원짜리 채권으로 이중 계산하지 않는 것이 핵심입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 비교
한마루빌은 28세대, 사용승인일은 2011.09.21이고, 비교 면적은 40.24㎡입니다. 확인되는 실거래는 2025.01 한 건으로, 38.65㎡ 3층이 117,000,000원에 거래됐습니다. 실거래 표본이 한 건뿐이어서 시세의 정밀도에는 한계가 있지만, 그 한 건과 비교해도 현재 가격은 낮지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 38.65㎡ | 3 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 117,000,000원 |
최저매각가 161,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 117,000,000원의 137.6%입니다. 그런데 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 17,054,000원을 더한 실질취득 부담은 178,054,000원, 최근 거래가 대비 약 152.2%입니다. 따라서 이 물건을 두고 “신건이라 아직 비싸지만 한 번 유찰되면 싸진다”고 단순 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,054,000원 |
| 1. 임차인 이상훈 보증금 | 175,000,000원 | 157,946,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이상훈 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 임차보증금 175,000,000원 중 157,946,000원이 배당되고 부족분 17,054,000원이 매수인 인수로 남습니다. 강제경매 신청채권자 이상훈의 175,000,000원은 동일 임차보증금 채권과 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천백석초등학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 대중교통 등 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 5층 503호이며, 상·하수도와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6m 도로를 통해 출입하며, 토지는 대체로 사다리형의 주거용 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하지구)·성장관리권역 등에 속하고, 공시지가는 1,281,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한마루빌은 28세대이며 확인되는 실거래 표본이 1건이어서, 매수·매도 가격대를 판단할 때 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 계산. 현재는 161,000,000원 + 인수 17,054,000원 = 178,054,000원으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 48,803,200원, 2회 유찰 시 74,202,560원으로 증가합니다. 낙찰가만 낮아지는 것이 아닙니다.
- 임차권 원본 확인. 이상훈의 임대차계약, 보증금 지급관계, 전입·점유, 확정일자와 임차권등기명령의 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 이상훈입니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이라는 경고가 있으므로 집행권원과 채권의 실체를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 한계. 확인되는 거래는 2025.01의 117,000,000원 한 건입니다. 개별 호수의 층·상태 차이와 함께 추가 실거래를 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 실제 배당에서는 집행비용과 조세채권 등으로 임차인 배당액이 달라질 수 있어, 최종 매각물건명세서와 배당 관련 서류를 기준으로 인수액을 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 성립하지 않는 사건
이 사건의 승부처는 감정가 161,000,000원이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 이상훈의 보증금 175,000,000원이 낙찰가보다 크다는 사실이 핵심입니다. 현재 회차에서는 17,054,000원을 인수해 실질취득 부담이 178,054,000원이 되고, 한 번·두 번 유찰돼도 미배당 보증금이 늘어 총 부담은 177,603,200원·177,242,560원 수준에 머뭅니다. 반면 확인되는 최근 실거래는 117,000,000원입니다.
따라서 이 물건은 “신건 최저가가 1.61억이니 유찰되면 싸진다”는 접근이 가장 위험합니다. 권리관계가 해소되지 않는 한 가격 하락분이 임차보증금 승계로 이동하기 때문입니다. 여기에 임차인과 경매 신청채권자가 동일하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고까지 있어 채권 실체에 대한 원본 검증도 필요합니다. 가격 메리트 없음, 선순위 임차보증금 인수 주의. 현재 자료 기준으로는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
