인천지방법원 2025타경35354. 부천시 소사구 괴안동 와이제이아너스빌 가동 2층 203호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 213,000,000원입니다. 현재 소유자는 이원희이며 2022.09.28. 매매로 262,000,000원에 취득했습니다.
등기만 보면 현재 경매의 말소기준은 2023.07.24. 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 부천시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 박정우는 2022.09.02. 전입·점유했고 확정일자는 2022.07.15.로, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.10.07.에 이루어졌지만 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 전입·점유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35354 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 159-4 와이제이아너스빌 가동 2층203호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 부광로41번길 36 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 비교 대상면적 | 46.32㎡ |
| 소유자 | 이원희 · 2022.09.28. 매매 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
2015.10.08. 설정된 농협은행 근저당권 180,000,000원은 2022.09.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2023.07.24. 주택도시보증공사 가압류 322,000,000원입니다. 문제는 박정우의 전입·점유가 2022.09.02.로 이보다 먼저라는 점입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박정우 | 건물의 전부 · 주거 | 260,000,000원 | 2022.09.02. | 2022.07.15. | 대항력 있음 | 우선변제 | 미배당분 인수 가능 |
을구 3-2는 별도의 새 임차인이 아니라 을구 3번 임차권의 경정등기입니다. 2024.11.04. 경정으로 임대차계약일자가 2022.07.14.로 정리되어 있으므로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 박정우 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 최저가 84.9%가 ‘할인’이 아닌 이유
YJ아너스빌 시세 요약값은 251,000,000원이고 최신 표시 거래는 2022.09. 262,000,000원입니다. 최저가 213,000,000원만 놓고 보면 시세 요약값의 84.9%라 싸 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 46.32㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2022.06 | 45.51㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 251,000,000원 |
현재 회차에서는 매각대금 213,000,000원 중 집행비용 3,782,000원을 제외한 209,218,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 50,782,000원이 남습니다. 따라서 매수인의 계산상 총부담은 263,782,000원입니다. 이는 비교 평균 251,000,000원뿐 아니라 최신 표시 거래 262,000,000원보다도 높습니다.
④ 회차별 인수 — 유찰돼도 ‘총액’은 거의 그대로
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 213,000,000원 | 50,782,000원 | 263,782,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 170,400,000원 | 92,785,600원 | 263,185,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 136,320,000원 | 126,388,480원 | 262,708,480원 |
최저가만 보면 213,000,000원 → 170,400,000원 → 136,320,000원으로 크게 떨어지지만, 인수액은 반대로 50,782,000원 → 92,785,600원 → 126,388,480원으로 커집니다. 결과적으로 총부담은 263,782,000원 → 263,185,600원 → 262,708,480원으로 거의 고정됩니다. 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어주지 않는 구조입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 박정우 보증금 | 260,000,000원 | 209,218,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 322,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 박정우 보증금 미배당액은 50,782,000원이며 매수인 인수 가능액으로 반영됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호이며 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측과 북서측으로 약 15m·약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,475,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고, 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다.
- 단지 규모. YJ아너스빌 29세대, 사용승인일은 2015.08.13.입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 회차의 핵심 숫자는 213,000,000원이 아니라 낙찰가와 인수를 합친 263,782,000원입니다.
- 임차보증금 260,000,000원 확인. 박정우의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서므로 배당 부족분 승계를 전제로 상한가를 잡아야 합니다.
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 임차권등기 말소만을 의미하는지, 박정우의 대항력 포기까지 포함하는지 원문 확인이 핵심입니다.
- 경정등기 확인. 을구 3-2는 별도 임차인이 아니라 박정우 임차권의 임대차계약일자를 2022.07.14.로 고친 경정입니다.
- 시세 재확인. 표시된 거래가 2022.06·2022.09에 집중되어 있어 2026.08.26. 입찰 전 현재 매매가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문과 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 구조”
이 사건은 신건 최저가만 보면 213,000,000원으로, 시세 요약값 251,000,000원보다 낮아 보입니다. 그러나 박정우의 260,000,000원 대항력 보증금 때문에 관점이 완전히 달라집니다. 현재 회차 예상 인수 50,782,000원을 더한 실질취득은 263,782,000원이고, 1회·2회 유찰 뒤에도 총부담은 각각 263,185,600원·262,708,480원으로 크게 내려가지 않습니다.
즉 이 물건은 “최저가가 내려가면 싸지는 경매”가 아니라, 낙찰가 하락만큼 임차보증금 인수가 늘어나는 경매입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다는 점은 중요하지만, 현재 제공된 기재만으로 박정우의 대항력 포기까지 확인되는 것은 아닙니다. 따라서 확약서 원문으로 인수 위험이 실제 제거되는지 확인되기 전에는 50,782,000원 인수 가능성을 남겨 두고 판단하는 것이 핵심입니다.
