인천지방법원 2025타경35365. 김포시 하성면 마곡리 에이원아파트 11층 1104호로, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 박연숙이고, 2020년 소유권이전 이후 국세 관련 압류 3건이 등기됐으며 2025년 12월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 핵심은 김병수의 199,000,000원 임차보증금입니다. 전입·점유개시가 2020.09.25, 확정일자가 2020.09.14로 말소기준권리인 2021.03.12 압류보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 중요한 예외가 있습니다. 매각물건명세서상 주택임차권등기가 인수권리로 기재되어 있으나, 동시에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 따라서 김병수 임차권과 관련해 배당계산상 남는 부족분 1,614,000원은 룰상 표시하되, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원으로 평가합니다. 이 확약의 효과는 김병수 임차인에 관한 판단에 한정되며, 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35365 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 하성면 마곡리 611-6 에이원아파트 11층 1104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 철근콘크리트구조 일반지붕 12층 중 11층 |
| 소유자 | 박연숙 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심, 확약이 반전
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김병수 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.09.25 | 2020.09.14 | 199,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 실질 0원 |
김병수는 전입신고와 점유개시가 모두 2020.09.25로 말소기준권리 2021.03.12보다 앞섭니다. 확정일자도 2020.09.14이고 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 함께 갖춘 임차인입니다. 보증금은 199,000,000원이며 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다
에이원아파트의 확인된 실거래는 5건이지만, 대상 면적은 63.33㎡이고 비교 거래는 48.3~49.93㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 숫자를 그대로 동일평형 시세로 단정하기보다 방향성을 보는 자료로 사용해야 합니다. 특히 전체 평균 207,948,000원에는 2021년 280,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 49.93㎡ | 9 | 188,240,000원 |
| 2024.10 | 48.3㎡ | 2 | 171,500,000원 |
| 2023.10 | 49.2㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2021.10 | 49.2㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 49.93㎡ | 4 | 280,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 179,870,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 201,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 179,870,000원의 111.7%로, 최근 평균보다 21,130,000원 높습니다. 최신 거래 188,240,000원과 비교해도 실질취득가가 더 높습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 20.6% 하락해 있는 만큼, 전체 평균 207,948,000원보다 낮다는 이유만으로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,614,000원 |
| 1. 임차인 김병수 보증금 | 199,000,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김병수 보증금 부족분은 1,614,000원입니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서와 금액에 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차권 구조부터 확인
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 201,000,000원 | 1,614,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 160,800,000원 | 41,251,200원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 128,640,000원 | 72,960,960원 | 실질 인수 0원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 유찰될수록 미배당 보증금이 커지는 구조지만, 이 사건은 해당 임차권에 관한 말소동의 확약이 있다는 점이 결정적입니다. 따라서 각 회차의 1,614,000원·41,251,200원·72,960,960원은 확약이 없을 때의 룰상 인수 가능액이고, 확약을 그대로 반영하면 김병수 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 오피스텔이며, 지상 12층 건물의 11층 1104호입니다.
- 입지. 김포시 하성면 마곡리 하성초등학교 남동측 인근으로, 주위에는 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 지역·규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·상대보호구역·제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 615㎡, 지목 대, 공시지가 677,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래. 에이원아파트는 36세대, 2018.12.05 준공입니다. 확인된 실거래 표본이 5건으로 많지 않고 대상 면적과 비교 거래 면적도 일치하지 않아 환금성과 시세 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김병수 임차권등기의 말소동의 범위와 조건이 실제 매각 후 말소까지 연결되는지 원문을 반드시 대조하세요.
- 대항력 임차인 구조 재확인. 김병수의 전입 2020.09.25·확정일자 2020.09.14·보증금 199,000,000원·배당요구 사실을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 남인천세무서·안산세무서·동안산세무서 관련 압류 3건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 201,000,000원은 최근 12개월 평균 179,870,000원과 최신 거래 188,240,000원보다 높습니다. 전체 평균 207,948,000원만 보고 할인 물건으로 판단하면 안 됩니다.
- 비교면적 차이 감안. 대상 면적 63.33㎡와 실거래 표본 48.3~49.93㎡가 일치하지 않으므로 개별 호수·면적 차이를 감안해 별도 시세 검증이 필요합니다.
- 시장 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 20.6% 낮아진 상태이므로 과거 고가 거래를 입찰가 근거로 과도하게 반영하지 마세요.
맺으며 — “권리 반전은 확약, 약점은 가격”
이 사건은 첫눈에 보면 199,000,000원의 대항력 임차보증금 때문에 인수 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 현재 매각가 기준 배당만 계산하면 1,614,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있어, 김병수 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
그렇다고 현 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 179,870,000원의 111.7%이고 최신 거래 188,240,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -20.6%로 하락했고, 실거래 비교 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 36세대 규모와 단지 경매의 평균 유찰 2.5회까지 함께 보면 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 가격·환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현 신건 기준 결론은 권리는 조건부 정리, 가격은 보류입니다.
