인천지방법원 2025타경35376. 부천시 오정구 원종동 ‘예은리치빌’ 3층 301호, 전용 50.36㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 인수형”이 아닙니다. 양지혁은 2021.10.08 전입·점유를 시작해 현재 말소기준인 2022.01.24 한빛자산관리대부 가압류보다 앞서고, 보증금도 230,000,000원이라 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 현재 최저가 215,000,000원 배당 시뮬레이션만 보면 보증금 중 18,810,000원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다.
하지만 매각물건명세서에는 이 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재돼 있습니다. 주어진 분석 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 양지혁 임차인에 대해서는 룰상 미배당액과 별개로 실질 인수액을 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 215,000,000원입니다. 다만 이 확약은 양지혁 임차권에만 적용됩니다. 별도로 확인되는 임주희의 점유·임대차 관계는 확약으로 해소되는 사항이 아니며 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35376 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 360-11 예은리치빌 3층 301호 · 도로명 경기도 부천시 오정구 삼작로416번길 9 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.36㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 남정녀 · 2021.10.28 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 승부처
말소기준권리는 2022.01.24 주식회사 한빛자산관리대부 가압류 23,387,697원입니다. 이후 우리카드 가압류 6,332,531원, 신한카드 가압류 7,093,027원, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 양지혁은 전입·점유가 2021.10.08로 말소기준보다 앞서므로 원래는 매수인이 가장 먼저 확인해야 할 선순위 대항력 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유관계를 따로 본다
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 양지혁 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.08 / 2021.08.25 배당요구 2023.10.18 | 230,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 말소동의 확약으로 실질 인수 0원 |
| 임주희 | 2025.07.14 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 전입이 말소기준권리 이후 |
확인되는 임차인·점유관계는 양지혁과 임주희입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 임주희는 전입일 2025.07.14로 말소기준권리보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 계약 내용과 점유 상태는 별도로 대조해야 합니다. 특히 양지혁에 대한 확약이 임주희까지 포괄하는 것은 아닙니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.98억’을 봐야 한다
예은리치빌은 13세대, 2012.04.23 사용승인된 다세대주택입니다. 제공된 실거래 표본은 2021.10 거래 230,000,000원과 2024.09 거래 198,000,000원 두 건입니다. 전체 평균은 214,000,000원이지만, 과거 230,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단을 전체 평균에 기대면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 46.08㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 2021.10 | 50.36㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 198,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 214,000,000원 |
가격 판단의 기준은 최근 12개월 평균과 최신 거래인 198,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 215,000,000원은 최근 기준 가격의 108.6%입니다. 따라서 전체 평균 214,000,000원과 비슷하다는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 최근 가격은 과거 거래 대비 -13.9%의 하락 추세로 산정돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 임차인 양지혁 보증금 | 230,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 한빛자산관리대부 가압류 | 23,387,697원 | 0원 |
| 3. 우리카드 가압류 | 6,332,531원 | 0원 |
| 4. 신한카드 가압류 | 7,093,027원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 양지혁 보증금의 미배당액은 18,810,000원이며 일반적인 대항력 인수형이라면 매수인 인수로 연결됩니다. 다만 이 사건은 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 주어진 규칙상 실질 인수는 0원으로 평가합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 싸지는 구조가 아니다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 215,000,000원 | 18,810,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,000,000원 | 61,208,000원 | 실질 인수 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 137,600,000원 | 95,126,400원 | 실질 인수 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 215,000,000원에서 172,000,000원, 137,600,000원으로 내려갈수록 양지혁 보증금의 미배당 인수액이 18,810,000원, 61,208,000원, 95,126,400원으로 커져 낙찰가만 낮아져도 총 취득부담은 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 이 사건에서는 말소동의 확약 때문에 그 구조가 해소되는 것이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 이용상태는 다세대주택입니다. 아파트로 가정해 가격이나 환금성을 평가하면 안 됩니다.
- 입지. 부천시 오정구 원종동 은데미공원 서측 인근이며, 주변은 동유형 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치합니다. 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규모·거래. 예은리치빌은 13세대이며 실거래 표본은 2건입니다. 거래 표본이 많지 않아 환금성과 가격 판단은 보수적으로 잡는 편이 적절합니다.
- 건물. 2012.04.23 사용승인, 철근콘크리트구조 5층 건물이며 승강기·도시가스·급배수시설이 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,929,000원/㎡이며 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 등이 포함됩니다. 감정자료에는 토지거래계약에관한허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 양지혁 임차권의 실질 인수 0원 판단은 이 확약이 핵심 전제입니다. 적용 대상과 조건을 원문에서 대조해야 합니다.
- 임주희 점유 확인. 2025.07.14 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자와 실제 계약·점유관계가 확인되지 않았습니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 215,000,000원은 최근 기준 198,000,000원의 108.6%이고 가격 추세도 -13.9%입니다. 신건을 싸다고 볼 수 없습니다.
- 전체 평균 착시 경계. 전체 평균 214,000,000원에는 2021.10 거래 230,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
- 다세대 환금성 점검. 13세대 규모이고 실거래 표본이 2건이므로 동일 평형 대단지 아파트처럼 거래량을 전제해 판단하지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료와 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 표면적으로는 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 무거워 보입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 기준 18,810,000원이 미배당되어 원칙적으로 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 양지혁 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 평가됩니다.
그렇다고 현재 215,000,000원이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득액도 215,000,000원이고, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 198,000,000원입니다. 최근 기준의 108.6%인 데다 가격 추세는 -13.9%입니다. 여기에 13세대 다세대주택이고 거래 표본도 많지 않습니다. 결론은 “선순위 임차권 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 신건 가격은 보류”입니다. 현재 회차의 판단 기준은 낮아 보이는 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득 215,000,000원과 최근 기준 시세 198,000,000원의 비교여야 합니다.
