인천지방법원 2025타경35383. 부천시 원미구 약대동 ‘SJ성진힐스’ 2층 201호 아파트입니다. 소유자 김연호는 2019.10.24 매매를 원인으로 2019.11.14 소유권을 취득했고 거래가액은 319,000,000원입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2022.01.17 노원세무서장의 압류입니다. 제공된 권리분석에서는 이를 말소기준권리로 잡고 있으며, 이후 주택도시보증공사 가압류와 여러 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 단순한 ‘후순위 전부 소멸’ 사건으로 끝나지는 않습니다. 임차인 이재호는 임대차계약일 2019.10.23, 확정일자 2019.10.23, 주민등록일 2019.10.30, 점유개시일 2019.10.31로 확인되고 보증금은 319,000,000원입니다. 말소기준인 2022.01.17보다 앞서 전입한 대항력 있는 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35383 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 137-1 에스제이성진힐스 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 수도로 29 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 56.49㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층, 지상11층 · 2층 201호 · 2018.10.25 사용승인 |
| 소유자 | 김연호 · 2019.11.14 소유권이전 · 거래가액 319,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 351,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,262,302원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
말소기준은 2022.01.17 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 3,673,000,000원과 부천시·국·서울특별시동대문구·안성시·의정부시의 압류, 2025.12.18 강제경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 그러나 이재호의 전입일은 2019.10.30이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 주택임차권 자체는 후순위이지만, 임차인의 대항력은 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이재호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 319,000,000원 | 2019.10.30 | 2019.10.23 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 시 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 이재호는 2023.11.06 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 351,000,000원에서는 예상배당표상 보증금 319,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다.
② 유찰 시 — 최저가가 내려가도 권리부담이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 351,000,000원 | 0원 | 26,286,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 280,800,000원 | 42,931,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,640,000원 | 98,304,960원 | 0원 |
여기서 가장 중요한 함정은 유찰가만 보는 것입니다. 임차인 이재호의 보증금 319,000,000원은 대항력 있는 보증금이므로 매각가가 보증금 아래로 내려가면 미배당분이 매수인 부담으로 돌아올 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 1회 유찰 시 42,931,200원, 2회 유찰 시 98,304,960원의 인수액이 잡혀 있습니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 단순히 최저가만큼 낮아지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 현재 신건은 최근 시세보다 높다
SJ성진힐스의 비교 거래는 5건이며 전체 평균은 360,000,000원입니다. 하지만 과거 390,000,000원·400,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 336,666,666원, 최신 거래는 335,000,000원이고 최근 거래 추세는 과거 대비 -14.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 57.74㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.10 | 57.74㎡ | 2 | 335,000,000원 |
| 2025.03 | 57.74㎡ | 4 | 340,000,000원 |
| 2023.06 | 56.49㎡ | 7 | 390,000,000원 |
| 2021.08 | 56.49㎡ | 8 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 336,666,666원 |
현재 최저매각가 351,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.3%입니다. 최신 거래 335,000,000원보다도 높습니다. 전체 평균 360,000,000원만 보면 감정가가 낮아 보이지만, 최근 시장은 -14.8% 하락 추세이므로 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 주면 안 됩니다. 현재 신건은 최근 시세보다 싸지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 351,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,714,000원 |
| 1. 임차인 이재호 보증금 | 319,000,000원 | 319,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,673,000,000원 | 26,286,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,262,302원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 319,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건이 있고 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 약대초등학교 서측 인근으로, 주상용 및 근린시설 등이 형성된 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 도보 약 5분 이내에 시내버스정류장이 있습니다. 지하철 7호선 신중동역은 도보 약 25분 정도로 조사됐습니다.
- 건물. 지하2층·지상11층 철근콘크리트 건물의 2층 201호로, 2018.10.25 사용승인됐습니다. 승강기·도시가스·개별난방 설비가 확인됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 중로각지입니다. 토지면적은 1,323.0㎡, 공시지가는 2,641,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역에 포함되고 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에관한허가구역은 2025.8.26.~2026.8.25.로 기재돼 있습니다.
- 환금성. SJ성진힐스는 40세대이며 비교 거래는 5건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 10.2회, 매각률은 0.0으로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 360,000,000원보다 최근 12개월 평균 336,666,666원과 최신 거래 335,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세 대비 104.3%입니다.
- 대항력 임차인 배당 확인. 이재호 보증금 319,000,000원이 실제 매각대금에서 얼마나 배당되는지 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 할인으로 판단하지 않기. 1회 유찰 시 인수 42,931,200원, 2회 유찰 시 98,304,960원이 시나리오에 잡혀 있습니다.
- 확약서 문구 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 확인되지만, 제공 내용에는 대항력 포기까지 명시돼 있지 않습니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 6건 가운데 당해세가 있으면 예상배당과 임차보증금 회수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 현재 법원경매의 진행 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가해 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면·외부관찰·탐문 등에 의존했습니다.
맺으며 — “신건 0원 인수”만 보고 들어갈 물건은 아니다
현재 신건 351,000,000원만 놓고 보면 임차인 이재호의 보증금 319,000,000원이 예상배당상 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 가격은 최근 12개월 평균 336,666,666원과 최신 거래 335,000,000원보다 높고, 최근 거래 흐름도 -14.8% 하락입니다.
더 중요한 것은 유찰 이후입니다. 이재호는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이므로 매각가가 보증금 아래로 내려가면 최저가 하락분의 일부가 미배당 보증금 인수로 되돌아옵니다. 제공된 시나리오에서도 1회 유찰 시 42,931,200원, 2회 유찰 시 98,304,960원의 인수액이 발생합니다. 따라서 이 물건은 ‘몇 번 유찰됐으니 싸다’가 아니라 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 보아야 하는 사건입니다. 여기에 세금 압류와 공매공고까지 겹쳐 있어, 현재 가격과 권리 모두 원본 확인을 전제로 접근하는 것이 맞습니다.
