🛡️ 실질 인수 0원 🏠 보증금 183,000,000원 📊 최근시세 대비 109.2% 📉 추세 -5.6%
인천지방법원 2025타경35387. 부천시 소사구 심곡본동 대신아트빌 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이승윤이며 2021년 8월 183,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구 7번 조경훈의 주택임차권입니다. 임차보증금은 183,000,000원, 주민등록·점유개시는 2021.08.11, 확정일자는 2021.06.21로, 2024.11.27 부천시 압류보다 앞섭니다.
따라서 원래 권리 순서만 보면 이 임차권은 매수인이 주의해야 할 선순위 권리입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨이라고 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이 확약이 적용되는 조경훈 임차권은 매수인 실질 인수 0원으로 평가합니다. 다른 임차인은 확인되지 않아 확약 밖 별도 임차인 인수위험은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 647-16 대신아트빌 2층 202호 |
| 도로명 | 경기도 부천시 소사구 심곡로45번길 51-3 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 59.84㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 소유자 | 이승윤 · 2021.08.12 매매 · 거래가액 183,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 201,456,552원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 데이터상 2024.11.27 부천시 압류입니다. 조경훈의 주택임차권은 그보다 앞선 2021.08.11 주민등록·점유개시를 갖추고 있어 대항력 있음으로 판정됐고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권 행사 가능 상태입니다. 반면 2025.10.30 주택도시보증공사 가압류와 2025.12.18 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조경훈 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 183,000,000원 | 있음 | 가능 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 신건 2.02억은 최근 거래보다 높다
대신아트빌은 9세대, 2008.12.31 준공이고 비교대상 면적은 59.84㎡입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 거래는 2026.02, 185,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 185,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 61.34㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2023.04 | 54.65㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2023.04 | 54.65㎡ | 4 | 206,000,000원 |
| 2022.02 | 55.00㎡ | 3 | 189,000,000원 |
| 2021.08 | 59.84㎡ | 2 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 193,800,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
신건 최저가 202,000,000원은 전체 5건 평균 193,800,000원보다도 높지만, 더 중요한 최근 12개월 평균 185,000,000원 대비로는 109.2%입니다. 최신 거래 역시 185,000,000원이므로 신건 가격은 최근 거래보다 17,000,000원 높습니다. 또한 최근 가격은 이전 거래군 대비 -5.6% 추세여서, 과거 206,000,000원 거래를 근거로 신건 가격에 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 조경훈 보증금 | 183,000,000원 | 183,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 183,000,000원 | 15,372,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,456,552원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 가격에서는 집행비용 후 임차인 보증금 183,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에는 15,372,000원이 배당됩니다. 채권자 총 청구액은 384,456,552원, 채권자 총 배당액은 15,372,000원, 미배당은 369,084,552원입니다.
④ 회차별 실질취득 — 확약 때문에 총액이 낙찰가와 같다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 202,000,000원 | 0원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 161,600,000원 | 24,462,400원 | 0원 | 161,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 129,280,000원 | 56,329,920원 | 0원 | 129,280,000원 |
이 사건은 일반적인 대항력 인수형과 구분해야 합니다. 확약이 없다면 낙찰가가 보증금 아래로 내려갈수록 미배당 보증금을 매수인이 인수하게 되지만, 말소동의 확약이 제출된 조경훈 임차권은 실질 인수 0원으로 반영합니다. 따라서 1회·2회 유찰 시 실질취득은 각각 161,600,000원, 129,280,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 심곡본동 행정복지센터 남서측 인근이며, 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 2층 202호로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 동측 약 3.5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 2,372,000원/㎡, 토지면적은 172.3㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모. 대신아트빌은 9세대이며 준공일은 2008.12.31입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 권리평가를 바꾸는 핵심 문서가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 실제 매각조건과 적용 범위를 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 조경훈의 을구 7번 주택임차권이 확약 내용에 따라 실제로 말소되는 구조인지 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 202,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 109.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -5.6% 낮아 과거 206,000,000원 거래를 가격상한 근거로 삼기 어렵습니다.
- 배당표와 실질 인수 구분. 유찰 시 배당표상 미배당 임차보증금이 발생하지만, 확약 적용 후 실질 인수액은 0원으로 구분해 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.24입니다. 매각기일 전 등기 변동과 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약, 승부처는 가격
이 물건을 겉으로만 보면 보증금 183,000,000원의 선순위 임차권이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 조경훈은 말소기준권리보다 먼저 주민등록·점유를 갖추고 확정일자와 배당요구까지 한 대항력 있는 임차인입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 이 임차권에 대한 매수인 인수는 실질 0원으로 평가할 수 있습니다.
반대로 가격은 우호적이지 않습니다. 현재 실질취득은 최저가와 같은 202,000,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래는 185,000,000원입니다. 신건 가격이 최근 시세의 109.2%이고 최근 추세도 -5.6%인 만큼, 권리 정리와 가격 메리트를 혼동하면 안 됩니다. 이 사건은 “선순위 임차권 때문에 피해야 하는 물건”은 아니지만, 현재 회차에서는 최근 시세보다 높은 가격이 핵심 리스크입니다.
