인천지방법원 2025타경35396. 부천시 원미구 심곡동 대준블루온 5층 511호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중인 물건입니다. 현재 말소기준권리는 2022.08.17. 설정된 양철용의 근저당권 150,000,000원입니다. 그보다 앞선 신탁과 근저당권은 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 임차권·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “등기상 소멸”과 “임차보증금 인수”는 구분해야 합니다. 임차권자 김용해는 2022.05.20. 전입·점유, 2022.04.19. 확정일자로 말소기준일 2022.08.17.보다 앞섭니다. 보증금은 144,000,000원이고 배당요구도 했습니다. 신건 145,000,000원 배당 가정에서는 집행비용 2,830,000원을 먼저 빼고 김용해에게 142,170,000원이 배당돼 1,830,000원이 남는 계산입니다. 그러나 매각물건명세서에는 이 임차권과 함께 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어, 확약 이행을 전제로 실질 인수는 0원*으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35396 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-4 대준블루온 5층 511호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 신흥로26번길 36 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택-원룸형 |
| 대상 면적 | 26.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 중 5층 511호 |
| 소유자 | 유경미 (2015.05.01. 매매 · 거래가액 143,979,413원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권이 핵심
말소기준은 2022.08.17. 양철용 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 등기된 김용해의 주택임차권, 국·부천시 압류, 현재 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김용해의 임차권등기 시점은 2024.05.29.라도 실제 대항력의 기준이 되는 전입·점유는 2022.05.20.으로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 해소되지 않으면 원칙적으로 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 성격은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김용해 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.20 / 2022.04.19 | 144,000,000원 | - | 있음 | 있음 | 아님 |
| 김현경 현황조사·매각물건명세서 확인 | 2025.08.04 / - | 3,000,000원 | 580,000원 | 없음 | 미상 | 아님 |
김용해는 말소기준 이전 전입이라 대항력이 있고 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 반면 김현경은 2025.08.04. 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 김현경의 보증금은 3,000,000원, 월세는 580,000원이며 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 따라서 김현경의 존재를 곧바로 매수인 보증금 인수로 연결할 수는 없지만, 배당표 자체도 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치라는 점은 남습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균 1.007억, 신건은 144%
대준블루온의 제공된 실거래 표본은 12건이며 전체 평균은 104,291,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 표본 5건의 평균은 100,700,000원이고, 신건 최저가 145,000,000원은 이 평균의 144.0%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 -5.8%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 20.3㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2023.05 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2023.03 | 19.57㎡ | 7 | 104,500,000원 |
| 2023.03 | 19.08㎡ | 8 | 117,000,000원 |
| 2023.01 | 19.08㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2022.12 | 16.04㎡ | 9 | 93,000,000원 |
| 2022.10 | 20.3㎡ | 5 | 118,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2022.09 | 19.08㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 2022.08 | 16.56㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2022.08 | 19.08㎡ | 7 | 115,000,000원 |
| 2022.07 | 19.43㎡ | 7 | 117,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 5건 | 100,700,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 김용해 보증금 | 144,000,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 근저당권 · 양철용 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 추정상 김용해 보증금의 미배당액은 1,830,000원으로 계산됩니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 145,000,000원 | 1,830,000원 | 실질 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 116,000,000원 | 30,424,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 92,800,000원 | 53,270,400원 | 실질 0원* |
김용해 보증금은 144,000,000원이므로 확약을 배제한 원칙적 구조에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 30,424,000원, 2회 유찰 시 53,270,400원입니다. 따라서 단순히 최저가만 낮아지는 것을 보고 권리비용도 함께 낮아진다고 해석하면 안 됩니다. 다만 이 사건에는 김용해 임차권에 대한 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차에서 0원*으로 반영합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며 대준블루온은 80세대, 사용승인일은 2014.01.02.입니다.
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 전화국사거리 남동측 인근으로, 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 함께 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 부천역과 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층이며 위생설비·승강기·화재탐지·도시가스·개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 소로2류에 접합니다.
- 토지. 지목 대, 공시지가 2,668,000원/㎡, 토지면적 399.3㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김용해 임차권의 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 이행을 전제로 합니다. 입찰 전 확약 범위와 말소 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김현경 점유관계 확인. 보증금 3,000,000원·월세 580,000원, 2025.08.04. 전입으로 대항력은 없지만 실제 점유와 인도 협의는 별도 확인 대상입니다.
- 배당표 변동 주의. 현재 배당 추정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 시세 표본 면적 확인. 대상 면적은 26.99㎡인데 제공된 실거래는 16.04㎡~20.3㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래가를 그대로 호가 상한으로 쓰지 말아야 합니다.
- 최근 가격 방향 확인. 최근 12개월 평균 100,700,000원, 최저가 대비 144.0%, 가격 추세 -5.8%라는 지표상 신건 가격을 저가로 평가하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 부담은 확약으로 낮아졌지만, 가격은 별개다
이 사건은 겉으로 보면 144,000,000원의 대항력 임차권이 있어 까다롭습니다. 실제 신건 배당표에서도 보증금 중 1,830,000원이 남는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 그 임차권에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단할 수 있습니다. 후순위 임차인 김현경은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
문제는 가격입니다. 신건 145,000,000원은 최근 12개월 평균 100,700,000원의 144.0%이고, 최근 가격 추세도 -5.8%입니다. 게다가 실거래 표본은 대상 26.99㎡와 면적이 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 그 한계를 감안하더라도 현재 자료만으로 신건 가격을 “싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 확약 확인을 전제로 통과, 가격은 보수적 접근. 이 물건의 핵심은 할인율보다 먼저 확약서의 실제 효력과 26.99㎡에 맞는 가격 수준을 확인하는 데 있습니다.
* 확약 미반영 원칙적 배당 계산상 매수인 인수액은 현재 회차 1,830,000원, 1회 유찰 시 30,424,000원, 2회 유찰 시 53,270,400원입니다. 본 리포트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영해 김용해 임차권의 실질 인수를 0원으로 표시했습니다.
