인천지방법원 2025타경35403. 김포시 사우동 씨동 6층 602호, 공동주택인 도시형생활주택-다세대주택입니다. 등기상 소유자 최동환은 2020.10.16. 거래가 224,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 소유권이나 압류보다 먼저 입주한 임차인 남재탁입니다. 남재탁은 2021.08.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.08.11.이며 보증금은 224,000,000원입니다. 2023.06.15. 김포시 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
통상 이 구조라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형이 됩니다. 실제 계산도 신건에서 배당표상 978,000원, 1회 유찰 시 45,742,400원, 2회 유찰 시 81,553,920원이 인수액으로 산출됩니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 남재탁 임차권에 대해서는 이 룰상 인수액을 실제 매수인 부담으로 보지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 227,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 사우동 328-8 씨동 6층602호 · 경기도 김포시 조리미로 42 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-다세대주택) · 제6층 제602호 |
| 면적 / 사용승인 | 40.588㎡ · 2017.12.22 |
| 소유자 | 최동환 (2020.10.16. 거래가 224,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 227,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 248,631,471원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
말소기준으로 제시된 권리는 2023.06.15. 김포시 압류입니다. 하지만 임차인 남재탁은 그보다 앞선 2021.08.30. 전입·점유, 2021.08.11. 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 따라서 확약이 없었다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남재탁 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 224,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 19.5% 높고 추세도 하락
로하스빌A,B,C동의 비교 가능한 실거래는 2건입니다. 전체 2건 평균은 205,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 오래된 2023년 거래보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 190,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 같은 금액입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 43.2㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.05 | 39.2㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 205,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 227,000,000원은 최근 12개월 평균 190,000,000원의 119.5%입니다. 최신 거래보다 37,000,000원 높습니다. 더구나 최근 거래가 과거 거래보다 13.6% 낮아진 하락 추세이므로 전체 평균 205,000,000원만 보고 가격을 후하게 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 227,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,978,000원 |
| 1. 임차인 남재탁 보증금 | 224,000,000원 | 223,022,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 248,631,471원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 임차인 보증금 부족분은 978,000원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 주택도시보증공사 청구액 248,631,471원은 이 가정에서 배당되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 확인이 선행
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 227,000,000원 | 978,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 181,600,000원 | 45,742,400원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 145,280,000원 | 81,553,920원 | 실질 0원 |
확약이 없었다면 1회·2회 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 남재탁의 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 단순히 낙찰가만큼 내려가지 않는 구조입니다. 이 사건은 확약 때문에 해당 인수부담이 실질적으로 제거됩니다. 따라서 유찰 후에는 낙찰가 자체가 실질취득액이 되어 가격 경쟁력이 개선됩니다. 특히 1회 유찰 가정인 181,600,000원은 최근 거래 190,000,000원보다 낮은 수준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 사우고등학교 남측 인근. 주변은 유사 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 김포골드라인 사우역(김포시청)이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 6층 602호로, 사용승인일은 2017.12.22입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 906.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,672,000원/㎡입니다.
- 규제. 고도지구·재정비촉진지구·성장관리권역·진입표면구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 로하스빌A,B,C동은 29세대이며 확인된 비교 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 190,000,000원이고 최근 거래 추세는 -13.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 남재탁 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 말소 이행 조건을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 자체는 명확. 전입·점유 2021.08.30.로 2023.06.15. 압류보다 빠릅니다. 확약이 없으면 미배당 보증금 인수 문제가 생기는 구조임을 전제로 검토해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 227,000,000원은 최근 시세 190,000,000원의 119.5%입니다. 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 13.6% 낮습니다. 전체 평균 205,000,000원보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 후 재평가. 1회 유찰 가정 매각가는 181,600,000원으로 최근 거래 190,000,000원보다 낮아집니다. 확약 효력이 유지된다면 가격 구조가 크게 달라집니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.24.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서, 확약서 원문을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소”와 “가격 매력”은 별개다
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 224,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러운 구조입니다. 실제로 일반 계산에서는 신건에서도 978,000원이 미배당되고, 유찰될수록 인수액이 45,742,400원, 81,553,920원으로 커집니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 남재탁 임차권의 실질 인수는 0원으로 해소됩니다.
그렇다고 신건이 매력적인 것은 아닙니다. 현재 실질취득 227,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 190,000,000원보다 19.5% 높고, 최근 거래 흐름도 -13.6%입니다. 전체 평균 205,000,000원보다도 높습니다. 결론은 명확합니다. 권리 리스크는 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 신건 가격은 보류. 이 사건의 승부처는 확약서 효력을 최종 확인한 뒤 유찰 여부에 따라 최근 시세 아래에서 가격 경쟁력을 확보할 수 있느냐입니다.
