인천지방법원 2025타경35407. 부천시 소사구 괴안동 삼융렉스빌 101동 5층 502호, 전용 55.85㎡에 대응하는 다세대 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)이고, 2019.09.03 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 5층입니다. 소유자 조유정은 2021.10.15 매매를 원인으로 338,000,000원에 취득했습니다.
권리 구조의 핵심은 등기부상 이미 말소된 새마을금고 근저당이 아니라, 2023.09.04 등기된 이동진의 주택임차권입니다. 이동진은 전입 2021.08.30, 확정일자 2021.07.15, 임차보증금 338,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 배당가정만 보면 매각가 324,000,000원에서 집행비용을 뺀 318,664,000원을 배당받고 19,336,000원이 남아 매수인에게 승계되는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이동진에 관한 실질 인수는 0원으로 처리해야 합니다.
문제는 확약의 범위입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 신동수가 2025.11.13 전입한 것으로 나타나지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있음’이라고 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 이동진에 대한 확약이 신동수에게까지 확대된다는 근거도 없으므로 확약 밖 임차인 인수위험은 별도입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 102 삼융렉스빌 101동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택) · 전용 55.85㎡ · 5층 |
| 소유자 | 조유정 (2021.10.15 매매, 거래가액 338,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 324,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 372,787,859원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 확약 적용 임차인과 미상임차인을 분리해서 봐야 한다
등기부상 부천중앙새마을금고 근저당권은 2021.08.31 일부포기로 이미 말소됐습니다. 이후 소유권이 조유정에게 이전됐고, 이동진의 주택임차권이 2023.09.04 등기됐습니다. 제공된 말소기준은 2025.12.19 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 따라서 이동진 임차권은 말소기준보다 앞서 존재해 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 말소동의 확약서가 제출된 이동진에 한해서는 실질 인수 0원으로 봅니다.
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동진 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.30 2021.07.15 | 338,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
| 신동수 현황조사·매각물건명세서 | 2025.11.13 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차인 2명. *이동진은 룰상 현재 회차 미배당 19,336,000원이 매수인 인수액으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 이 확약은 이동진에게만 적용되며, 신동수의 보증금·확정일자 및 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세를 크게 웃돈다
삼융렉스빌은 22세대, 2019.09.03 사용승인된 소규모 공동주택입니다. 전체 9건 실거래 평균은 291,844,444원이지만, 과거 2021년 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 50.81㎡ | 3 | 220,500,000원 |
| 2025.06 | 50.35㎡ | 4 | 224,280,000원 |
| 2025.05 | 58.68㎡ | 5 | 260,820,000원 |
| 2022.08 | 52.18㎡ | 4 | 293,000,000원 |
| 2021.10 | 58.68㎡ | 5 | 336,000,000원 |
| 2021.10 | 55.85㎡ | 5 | 338,000,000원 |
| 2021.10 | 50.81㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.10 | 50.35㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2021.07 | 58.70㎡ | 5 | 348,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 235,200,000원 |
가격 판단의 핵심 숫자는 전체 평균 291,844,444원이 아니라 최근 12개월 평균 235,200,000원과 최신 거래 220,500,000원입니다. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.8%로, 최근 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -26.5%의 하락 추세를 보이고 있어, 과거 338,000,000원·348,000,000원 거래를 근거로 현재 감정가를 정당화하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 324,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,336,000원 |
| 1. 임차인 이동진 보증금 | 338,000,000원 | 318,664,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 372,787,859원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 이동진에게 318,664,000원이 배당되고 19,336,000원이 미배당됩니다. 원칙적인 권리계산에서는 이 19,336,000원이 매수인 인수액입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 이동진에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 신동수의 보증금은 미상이므로 이 배당표에 반영된 금액만으로 전체 인수위험이 확정되지는 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2019.09.03입니다.
- 입지. 부안초등학교 남측 인근으로, 주위에는 동유형 공동주택·아파트·단독주택·근린시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측과 남서측으로 각각 폭 약 8m 포장도로를 이용하고, 토지는 평지의 사다리형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역이며 부안초 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약허가구역 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 22세대 규모로 크지 않고, 최근 12개월 평균 거래가가 235,200,000원이며 과거 거래군 대비 최근 거래 추세가 -26.5%입니다. 경매 평균 유찰은 4.3회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이동진 확약 원문 확인. 이동진 주택임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 조건을 입찰 전에 원문으로 대조해야 합니다.
- 신동수 보증금 확인. 전입 2025.11.13만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 ‘가능·미상’으로 두고 계약서·점유관계·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 확약 범위 혼동 금지. 이동진에 대한 확약을 신동수에게 확대 적용할 근거는 없습니다. 확약 밖 임차인 위험은 독립적으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 291,844,444원보다 최근 12개월 평균 235,200,000원과 최신 거래 220,500,000원을 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군 대비 -26.5%이므로 과거 3억 원대 거래를 현재 가격의 직접 근거로 삼기 어렵습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균의 137.8%입니다. 권리 해소만으로 가격 부담이 사라지지 않습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 22세대이고 관련 경매 평균 유찰이 4.3회인 점을 감안해 재매각 가능성과 예상 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수 해소 ≠ 좋은 가격”
이 사건은 처음 보면 338,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 매우 무거워 보입니다. 실제 룰상 현재 회차 배당에서는 19,336,000원이 미배당돼 매수인 승계액으로 계산됩니다. 하지만 이동진에 대해서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 실질 인수 0원으로 보는 것이 맞습니다.
그렇다고 사건이 깔끔해지는 것은 아닙니다. 확약 밖의 신동수는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 권리 불확실성이 남습니다. 가격도 더 큰 문제입니다. 현재 최저가 324,000,000원은 최근 12개월 평균 235,200,000원의 137.8%이며, 최신 거래 220,500,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 -26.5%이고 평균 유찰은 4.3회입니다.
따라서 이 물건은 “이동진의 큰 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 미상임차인과 높은 신건 가격이 남은 사건”으로 정리하는 것이 정확합니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유로 가격 매력을 줄 수 없고, 최근 시세 기준으로는 오히려 부담이 큰 구간입니다. 권리도 완전한 0이 아니고, 가격은 분명히 비쌉니다.
