인천지방법원 2025타경35418. 부천시 원미구 춘의동 청담빌리지 2층 202호로, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김기노이며, 2021.05.12. 매매로 230,000,000원에 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 날짜는 2021.09.23.입니다. 대구광역시 동구의 압류가 말소기준권리로 선언돼 있고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 임차권은 단순하지 않습니다. 봉남철은 2021.05.12. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.04.01.로, 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금 230,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 원칙만 적용하면 낙찰대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 봉남철 임차권의 인수는 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35418 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 137-7 청담빌리지 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 계남로301번길 66 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김기노 · 2021.05.12. 매매 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 247,000,000원 / 247,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021.09.23. 압류와 선순위 임차권
2015.06.19. 설정된 신한은행 근저당권 84,000,000원은 2020.09.08. 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2021.09.23. 대구광역시 동구 압류입니다. 이후 상주시 압류, 추가 동구 압류, 부천시 압류와 2025.12.19. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 봉남철 | 2021.05.12. | 230,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 김성철 | 2025.07.14. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
봉남철은 확정일자와 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 김성철은 2025.07.14. 전입으로 말소기준일인 2021.09.23.보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 247,000,000원은 최근 거래보다 높다
청담빌리지(137-7)는 총 12세대, 2015.05.27. 사용승인된 건물입니다. 확인된 최근 12개월 실거래는 2026.05. 거래 1건으로, 전용 46.89㎡·5층이 239,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.89㎡ | 5 | 239,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 239,000,000원 |
현재 최저가 247,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 239,000,000원의 103.3%입니다. 최근 거래보다 8,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 실거래 표본이 1건뿐이라 개별 호수의 층·면적·상태 차이도 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 247,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,258,000원 |
| 1. 임차인 봉남철 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 12,742,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 247,000,000원 가정에서 신청채권자 주택도시보증공사에는 12,742,000원이 배당되고 217,258,000원의 미배당이 발생합니다. 지방세·국세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확약 확인은 계속 필요
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 247,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 197,600,000원 | 35,966,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 158,080,000원 | 74,933,120원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 봉남철의 보증금이 낙찰대금에서 부족해지는 순간 미배당액이 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다. 이 사건은 말소동의 확약이 제출됐으므로 봉남철에 대한 그 부담을 실질 0원으로 봅니다. 따라서 유찰 뒤 가격 메리트를 판단할 때도 확약서가 실제 매수인에게 적용돼 임차권이 말소되는지를 원문으로 재확인하는 것이 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천신흥초등학교 남측 인근이며 주변은 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 춘의역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물이며 기본 전기·위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 347.3㎡, 공시지가 2,655,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 12세대 소규모 건물이고 최근 12개월 확인 거래가 1건이라 가격 판단 표본이 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 봉남철 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 전제로 합니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 조건을 대조해야 합니다.
- 세금 종류 확인. 압류 4건의 체납세목·법정기일·당해세 여부에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 김성철 점유 확인. 2025.07.14. 전입으로 대항력은 없지만 현재 점유 여부와 명도 상황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 247,000,000원은 최근 거래 239,000,000원의 103.3%입니다. 신건 자체에는 확인된 시세 할인 폭이 없습니다.
- 실거래 표본 주의. 최근 12개월 거래가 1건이므로 전용면적·층·내부상태 차이를 감안해 추가 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·체납세 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 확약이 핵심, 가격은 신건에서 보수적으로
이 사건은 얼핏 보면 보증금 230,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 인수형 물건처럼 보입니다. 실제로 봉남철의 전입·점유는 말소기준권리보다 앞섭니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 최저가 247,000,000원은 최근 확인 거래 239,000,000원보다 8,000,000원 높고, 최근 시세의 103.3%입니다. 게다가 12세대 다세대로 거래 표본도 1건뿐입니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “확약이 유효하면 권리 인수는 정리되지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”입니다. 입찰의 핵심은 확약서 원문과 세금 우선순위를 확인한 뒤 가격을 보수적으로 정하는 데 있습니다.
