인천지방법원 2025타경35439. 부천시 원미구 도당동 더로즈빌 2동 402호, 전용 57.09㎡ 다세대주택입니다. 소유자 문영수는 2022.02.03 매매를 원인으로 거래가액 468,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 김소정 명의 채권최고액 300,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 부천시 압류, 은평구 압류, 주택임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸 대상입니다.
그런데 이 사건은 단순히 “말소기준 이후 권리는 모두 지워진다”로 끝나지 않습니다. 임차인 송민형의 임차권등기 자체는 2022.09.15로 말소기준보다 늦지만, 실제 주민등록일자와 점유개시일자는 2019.05.23입니다. 따라서 대항력의 출발점은 근저당보다 앞섭니다. 현재 가격에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 유찰로 배당재원이 부족해지면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35439 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 도당동 118-11 더로즈빌 2동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 삼작로280번길 9-6 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.09㎡ · 지상6층 건물 내 4층 402호 |
| 단지 | 더로즈빌 · 24세대 · 2018.11.28 준공 |
| 소유자 | 문영수 (2022.02.03 매매 · 거래가액 468,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 333,000,000원 / 333,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 269,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 송민형 2동 4층 402호 57.09㎡ | 269,000,000원 | 2019.05.23 | 2019.05.29 | 대항력 있음 우선변제 유찰 시 승계 가능 |
송민형은 배당요구를 했고 배당요구일은 2022.09.15입니다. 현재 333,000,000원 매각가 가정에서는 집행비용 5,462,000원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 269,000,000원이 전액 배당되므로 매수인의 보증금 인수액은 0원입니다.
③ 유찰 시 핵심 — 낙찰가는 내려가도 실질취득은 약 2.73억
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 333,000,000원 | 0원 | 333,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 266,400,000원 | 7,129,600원 | 273,529,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 213,120,000원 | 59,663,680원 | 272,783,680원 |
여기가 이 물건의 가장 중요한 숫자입니다. 1회 유찰하면 최저가는 266,400,000원까지 내려가지만 인수액이 7,129,600원 생겨 실질취득은 273,529,600원입니다. 2회 유찰에서는 최저가가 213,120,000원까지 내려가도 인수가 59,663,680원으로 커져 실질취득은 272,783,680원입니다. 즉 “최저가 2.13억”만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수가 커져 총 취득부담이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 4.68억은 ‘현재 시세’로 단정하기 어렵다
확인되는 전용 57.09㎡ 거래는 2022.02, 4층, 468,000,000원 1건입니다. 이 금액은 등기부상 문영수의 2022년 취득 거래가액 468,000,000원과도 일치합니다. 현재 최저가 333,000,000원은 이 비교거래의 71.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.02 | 57.09㎡ | 4 | 468,000,000원 |
다만 거래 표본이 1건뿐이고 거래월도 2022.02이므로, 333,000,000원이 468,000,000원보다 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 싸다고 결론내리기에는 근거가 약합니다. 특히 1~2회 유찰 이후에는 비교 기준도 표시 최저가가 아니라 실질취득 약 2.73억을 사용해야 합니다. 가격 메리트 판단은 현재의 동일 면적 실거래를 추가 확인한 뒤 해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,462,000원 |
| 1. 임차인 송민형 보증금 | 269,000,000원 | 269,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김소정 | 300,000,000원 | 58,538,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 333,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 김소정 근저당은 58,538,000원만 배당되고, 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 채권자 측 미배당액은 매수인이 그대로 떠안는 금액과 같지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 도당초등학교 동측 인근. 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 폭 약 6미터, 북측 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역 · 대 · 평지 · 세로장방 · 소로각지, 토지면적 231.9㎡, 공시지가 2,046,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함되며, 감정요항에는 외국인등 토지거래허가구역 기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 환금성. 더로즈빌은 24세대이며 확인된 동일 면적 거래는 2022.02의 1건입니다. 가격 판단에 활용할 거래 표본이 적습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 확인. 333,000,000원 기준 송민형 보증금 269,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원인 구조를 배당순위와 함께 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득으로 계산. 266,400,000원·213,120,000원이라는 표시 최저가만 보지 말고 각각 273,529,600원·272,783,680원의 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 말소동의 확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐지만, 대항력 포기까지 포함하는지 원문을 확인해야 합니다.
- 임차인 명도·보증금 처리. 실제 임차인은 송민형 1명이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 배당 결과와 인도 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 추가 확인. 확인된 전용 57.09㎡ 실거래가 2022.02 468,000,000원 한 건뿐이므로 현재 시세 판단을 이 한 건에 의존하지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 0원 인수, 유찰가는 실질취득으로 보라”
이 사건은 현재 회차와 유찰 이후의 성격이 달라집니다. 신건 333,000,000원에서는 대항력 임차인 송민형의 보증금 269,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 한 번만 유찰돼도 인수액이 7,129,600원 발생하고, 두 번 유찰되면 59,663,680원까지 늘어납니다. 그래서 실질취득은 1회 유찰 273,529,600원, 2회 유찰 272,783,680원으로 거의 변하지 않습니다.
가격 측면에서는 최저가 333,000,000원이 확인된 2022.02 실거래 468,000,000원의 71.2%이지만, 거래 표본이 한 건뿐이므로 이를 현재 시세 할인율로 그대로 받아들일 수 없습니다. 현재 회차는 인수 0원이라는 장점, 유찰 이후는 대항력 보증금의 승계와 약 2.73억대 실질취득, 그리고 부족한 최신 시세 표본을 함께 보는 사건입니다.
