인천지방법원 2025타경35444. 부천시 원미구 심곡동 오성골드빌 4층 402호, 전용 34.08㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “대항력 임차인이 있지만 확약으로 주된 인수위험이 해소됐는가”와 “그렇더라도 현재 가격이 매력적인가”를 분리해서 보는 것입니다. 말소기준은 2022.10.17. 한국자산관리공사의 가압류 7,982,996원입니다. 김혜민은 2021.07.27. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.24.이므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
다만 을구 3번 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 따라서 김혜민 보증금의 미배당분이 생기는 회차라도 이 확약이 적용되는 한 해당 임차인에 관한 실질 승계액은 0원으로 판단합니다. 확약은 김혜민 임차권에 한정해 보아야 하며, 별도 점유자인 여승희는 따로 확인해야 합니다. 여승희는 2025.04.21. 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 전입일 기준 대항력은 없지만, 보증금은 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경35444 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 329-46 오성골드빌 4층 402호 · 신흥로59번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.08㎡ · 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 402호 |
| 소유자 | 심옥자 (2021.08.10. 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2015.01.19. 설정된 신한은행 근저당권 90,000,000원은 2021.07.02. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.10.17. 한국자산관리공사 가압류입니다. 이후 부천시 압류와 2025.12.23. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 김혜민은 확약 적용
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김혜민 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.27 | 2021.06.24 | 235,000,000원 | 2023.08.03 | 대항력 有 우선변제 실질 승계 0원* |
| 여승희 | 점유 확인 | 2025.04.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김혜민은 보증금 235,000,000원과 확정일자, 배당요구가 모두 확인됩니다. 현재 회차 240,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 4,160,000원 이후 김혜민에게 보증금 235,000,000원이 전액 배당되므로 현재 회차 자체에서도 미배당 보증금은 없습니다. 유찰로 매각가가 낮아지는 경우에는 원칙적으로 미배당 보증금의 승계 문제가 생길 수 있지만, 이 사건에는 김혜민 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 관한 실질 인수를 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 9.6% 높다
오성골드빌은 16세대, 2014.07.25. 사용승인된 다세대주택입니다. 전용 34.08㎡·34.24㎡ 실거래 6건이 확인되며, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 219,000,000원과 최신 거래 240,000,000원, 그리고 최근 흐름 -2.1%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 34.08㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2025.04 | 34.24㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2024.10 | 34.08㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2023.03 | 34.24㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2021.08 | 34.08㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 34.24㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 219,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 240,000,000원은 최근 12개월 평균 219,000,000원의 109.6%입니다. 최신 거래 240,000,000원과는 같지만, 최근 12개월 평균보다 높고 최근 거래 흐름도 -2.1%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 실거래 평균 222,166,666원보다 어느 정도 높은지와 별개로, 현재 신건을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 임차인 김혜민 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 7,982,996원 | 840,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김혜민 보증금 235,000,000원이 전액 배당됩니다. 한국자산관리공사에는 840,000원이 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 잔여 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물의 4층 402호입니다.
- 입지. 부천대학교 서측 인근. 다세대주택·소규모 아파트·근린생활시설이 혼재된 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 동측 약 3m, 북측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 감정표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다. 공시지가는 2,540,000원/㎡입니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 오성골드빌은 16세대이며 확인된 실거래 표본은 6건입니다. 현재 신건 가격은 최근 12개월 평균보다 높고 최근 흐름도 -2.1%이므로 가격 보수성이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 김혜민 임차권등기의 말소동의 확약서가 매수인에게 실제로 적용되는 범위와 말소 절차를 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 여승희 점유 확인. 2025.04.21. 전입으로 말소기준 뒤라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 내용은 추가 확인 대상입니다.
- 가격 기준. 현재 240,000,000원은 최근 12개월 평균 219,000,000원의 109.6%입니다. 최신 거래와 같고 최근 추세도 -2.1%이므로 신건에 가격 가점을 주지 않습니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 192,000,000원, 2회 유찰 153,600,000원에서는 확약 유효 여부를 다시 확인한 뒤 실질취득액을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리의 큰 고비는 확약, 현재 약점은 가격”
이 사건은 대항력 있는 김혜민의 보증금 235,000,000원이 가장 큰 권리 변수입니다. 하지만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어 김혜민에 관한 실질 인수는 0원으로 판단할 수 있습니다. 현재 회차에서는 매각대금 240,000,000원에서도 김혜민 보증금이 전액 배당됩니다.
문제는 가격입니다. 확약 반영 실질취득액 240,000,000원은 최근 12개월 평균 219,000,000원의 109.6%이고 최신 거래 240,000,000원과 동일합니다. 최근 거래 추세도 -2.1%입니다. 여기에 16세대 다세대주택이라는 거래 표본의 제한성과 확약 밖 점유자인 여승희의 보증금 미상까지 고려하면, 현재 신건을 싸다고 볼 수 없습니다. 주된 인수위험이 확약으로 정리됐다는 점은 긍정적이지만, 지금 회차의 결론은 권리는 조건부 통과, 가격은 보류입니다.
